Existe la idea de que la administración de propiedades es muy sencilla y solo consiste en hacer un par de llamadas para que todo funcione a la perfección. Sin embargo, cuando queremos poner en alquiler un departamento, estamos entrando en un ámbito de inversión totalmente diferente.

Si eliges hacer la administración por tu propia cuenta, la responsabilidad de coordinar con los inquilinos, proveedores, inmobiliaria, empresa administradora de áreas comunes y levantar todas las incidencias que se pudieran presentar es completamente tuya.

Asimismo, deberás decidir quién ocupará tu departamento, cuándo y cómo cobrarás el alquiler (de manera manual llamando por teléfono tu mismo en caso no te paguen o con tecnología, cargos automáticos de mora, etc), cómo publicitarás el alquiler, así como también como resolverás cualquier mantenimiento y reparación que pudiera presentarse dentro del inmueble.

En este artículo, te explicamos las principales interrogantes que seguramente te ayudarán a tomar una mejor decisión sobre la administración de tu departamento.

¿Por qué necesito un administrador de propiedades? 

Ser propietario de un departamento de alquiler permite aumentar tus ingresos y construir patrimonio a largo plazo. Sin embargo, también puede ser un trabajo full time, por lo que es recomendable contar con un administrador que conozca el mercado a profundidad.  

Contar con un administrador permite que te concentres en tu estrategia de inversión. A continuación, algunos de los beneficios de trabajar con un administrador:

  • Menos trabajo y mayor libertad: los administradores de propiedades se encargan de todas las responsabilidades administrativas y operativas, por lo que puedes concentrarte en optimizar tu estrategia de inversión inmobiliaria y en otras actividades que te generen ingresos.
  • Expertise: los administradores de propiedades toman decisiones más inteligentes con respecto a tu propiedad de alquiler, desde las reparaciones y mantenimientos hasta la evaluación de los inquilinos.
  • Mayor campo de inversión: tener un administrador de propiedades te permite comprar más departamentos, sin importar donde estén ubicados o dónde vivas.
  • Tecnología: El administrador suele tener tecnología de recaudación y cobranza que permite fortalcer los procesos de pago y entregar menos grados de libertad al inquilino, lo que permite controlar el flujo de alquiler mensual.

¿Qué maneja el administrador de propiedades por mí? 

Estas son las responsabilidades típicas de un administrador de departamentos:

  • Monitorear y gestionar la cobranza del alquiler.
  • Recaudar el dinero del alquiler y pagar al propietario
  • Abordar todas las comunicaciones y necesidades de los inquilinos.
  • Reparaciones y mantenimientos que se presente en el departamento.
  • Contar con un portafolio serio de proveedores externos.
  • Alquilar y publicitar el departamento si está vacante a través de medios y una red contactos con necesidad de alquiler
  • Evaluar el perfil e historial del inquilino en centrales de riesgos, así como levantar referencias comerciales y laborales.
  • Informar periódicamente al propietario de la gestión de administración.
  • Coordinar la mudanza, tanto de entrada como de salida.
  • Hacer la verificación del inventario y lista de arreglos necesarios al terminar los contratos
  • Velar por el cumplimiento del contrato de alquiler.

¿Cómo recibo mi alquiler?

El administrador de tu propiedad tiene un sistema de recaudación para asegurar de que el proceso de pago sea fácil para todas las partes involucradas. Para los inquilinos, les permite pagar la renta como cualquier servicio público a través un la banca, calculando moras y costos automáticamente. Para el propietario, por lo general, es una transferencia en cuenta bancaria, pero si deseas otra modalidad de pago deberás coordinarlo directamente con el administrador y también debe estar estipulado dentro del acuerdo de administración del departamento.

¿Qué sucede cuando culmina el contrato de alquiler?

  • El administrador se comunicará con el inquilino para determinar si el inquilino planea renovar o rescindir el contrato de arrendamiento.
  • Si el inquilino desea renovar: el administrador le informará si el monto de alquiler de su propiedad está por debajo del mercado y le recomendará aumentarlo o mantenerlo como está.
  • Si el inquilino desea desocupar: el administrador deberá:
    1. Realizar una inspección del estado del inmueble (toma de inventario) antes de la mudanza y conservar la garantía hasta culminado todo el proceso de verificación, según lo estipulado en el contrato de alquiler.
    2. Proporcionar un alcance de las actividades por hacer -reparaciones, limpieza, etc.- necesarios para que la propiedad esté lista para el próximo inquilino.
    3. Publicitar el departamento. Por lo general, esto comienza incluso antes de que la propiedad haya sido desocupada.
    4. Recibir y procesar solicitudes de inquilinos y hacer recomendaciones para su aprobación o rechazo. 
    5. Una vez que el nuevo inquilino ha sido aprobado y seleccionado, el administrador coordinará la firma del contrato de alquiler en el notario -previo pago de garantía y adelanto-, realizará la entrega del departamento (toma de inventario), verificará la mudanza al ingreso del dpto. en coordinación con la empresa administradora de áreas comunes del Edificio y gestionará la cobranza y administración del inmueble.

¿Puedo contactar a mi inquilino directamente?

En caso cuentas con un administrador lo recomendable es que el sea el nexo de comunicación con el inquilino. Si te comunicas directamente con tu inquilino lo que podría ocurrir es que luego se empiece a comunicar directamente contigo por cualquier incidencia lo que desvirtúa el servicio (hay un pago de por medio) y tu tranquilidad.

Ahora que cuento con un administrador ¿Puedo visitar mi propiedad? 

Si desea visitar la propiedad, lo mejor es coordinarlo previamente con el administrador del departamento de acuerdo con la disponibilidad del inquilino.

¿Qué pasa si el inquilino se niega a pagar algo que es su responsabilidad?

El contrato de alquiler debe estipular explícitamente las responsabilidades del inquilino frente al propietario. Si un inquilino no cumple con una de ellas descrita en el contrato de alquiler, es responsabilidad del administrador de la propiedad abordar esto. Incluso si la situación empeora, el administrador del departamento debe encontrar una solución.

El contrato de alquiler también establece multas o penalidades, así como procesos legales en caso el inquilino incumpla alguna de las cláusulas del contrato de alquiler. 

 

Un administrador es importante para alcanzar el éxito en tu inversión, así que no dudes en contratar uno. Comunícale cuáles son tus objetivos, que lugar ocupa en tus planes de inversión y qué puede hacer para ayudarte a llegar a donde deseas. Puede parecer mucho trabajo, pero desde Proper te aseguramos que vale la pena confiar en personas con experiencia, conocimiento y sobre todo información sólida. Puedes conocer nuestro de servicio de administración en www.proper.com.pe/rentas