Cómo analizar el flujo de un departamento para inversión

Calcular con precisión el flujo de caja es la clave del éxito para los inversores que poseen inmuebles en alquiler.

Ten en cuenta que realizar un análisis preciso del flujo de efectivo de tu inversión inmobiliaria te permite concentrar tu tiempo y energía en acuerdos que generen un flujo de efectivo sólido y, al mismo tiempo, evitar comprar propiedades que pierdan dinero y que podrían terminar en un flujo de efectivo negativo.

¿Qué es el flujo de caja?

El flujo de efectivo es una descripción de la forma en que el dinero fluye a través de una propiedad en alquiler, similar a la forma en que el agua fluye sobre una cascada.

El flujo de efectivo bruto comienza con las rentas y otros ingresos recaudados de un alquiler, se reduce deduciendo los gastos operativos normales y el pago de la deuda (en caso inviertas con el dinero de un préstamo), y termina como un flujo de efectivo neto que está sujeto a impuestos.

Los niveles más altos de flujo de caja también ayudan a reducir el riesgo de inversión. 

Esto se debe a que se genera más dinero a partir de los ingresos por alquiler para pagar los gastos normales y también para reparaciones inesperadas, como una tubería de agua rota o un gasto de capital importante por alguna renovación.

¿Cómo calcular el flujo de caja de la propiedad de alquiler?

Existen cuatro pasos que un inversionista inmobiliario debe seguir para predecir con precisión el flujo de caja del inmueble en el que va invertir.

Paso # 1: Estima el flujo de caja bruto / ingresos brutos

• El flujo de caja bruto incluye todo el dinero que ingresas durante el año:
• Ingresos brutos por alquiler = $ 12,000 de alquiler anual
• Ingresos adicionales = $ 1,000 de fuentes como ingresos adicionales por cargos extras (por mascota, alquiler de electrodomésticos, cocheras, depósitos, etc)
• Vacancia o tiempo en el que el inmueble está vacío en el año (asumiendo una tasa de vacancia del 6.5%) = – $ 780 de la rotación de inquilinos
• Flujo de caja bruto = $ 12,220

Paso # 2: pronostica los gastos operativos brutos

Los gastos operativos brutos son dinero que sale cada año como costo de poseer y operar un inmueble en alquiler. Algunos de los gastos más comunes incluyen:

• Costos asumidos durante el tiempo de vacancia = $ 500
• Tarifas de administración de la propiedad = $ 1,040
• Costos de mantenimiento = $ 360
• Reservas para arreglos o refacciones en la propiedad (CapEx – gastos de capital) = $ 600
• Seguros = $ 1,200
• Impuesto a la propiedad = $ 1,500
• Gastos operativos brutos = $ 5,200

Paso # 3: Calcula el NOI antes de financiarte

Lo siguiente es calcular tu ingreso operativo neto (NOI) restando el ingreso bruto de tus gastos operativos brutos:

• NOI = Flujo de Caja bruto – Gastos operativos brutos
• $ 12,220 Flujo de caja bruto – $ 5,200 Gastos operativos brutos = $ 7,020 NOI

Paso # 4: Calcula el flujo de efectivo neto después del pago de la deuda

Supongamos que el precio de compra de un inmueble es $100,000 utilizando un pago inicial conservador de $25,000 y financiando los $75,000 restantes.

Con una hipoteca convencional a 30 años a una tasa de interés fija del 4%, el pago mensual de la hipoteca es de $358. En este caso tu flujo de efectivo neto anual después del servicio de la deuda sería:

• Flujo de caja neto = NOI – Servicio de la deuda
• $ 7,020 NOI – $ 4,296 Servicio de la deuda ($ 358 de pago mensual de la hipoteca x 12 meses) = $ 2,724 de flujo de caja positivo (o $ 238 de flujo de caja mensual) – equivalente a 10.8% de retorno sobre los $25,000 invertidos

¿Qué se considera un «buen flujo de caja»?

Casi todos los inversionistas inmobiliarios poseen propiedades en alquiler por el flujo de caja recurrente que proporciona la inversión. 

A menos que estés jugando al juego de alto riesgo de comprar y vender. Ten en cuenta que, como inversionista de bienes raíces, cuanto más flujo de efectivo genera una propiedad, mejor.

Esto se debe a que cuanto mayor sea el flujo de caja bruto que obtengas de los alquileres y servicios adicionales, más dinero tendrás para pagar los gastos operativos y la hipoteca. 

Al final del día, también tendrás más ganancias en efectivo para agregar a tu cuenta bancaria.

Sin embargo, una cosa importante a tener en cuenta es que normalmente puedes ver propiedades con mayor flujo de efectivo en áreas de menores ingresos (con mayor riesgo al ser zonas en desarrollo) y mayor potencial de retorno.

Los inversionistas que buscan construir una cartera inmobiliaria de inmuebles de renta con alto flujo de efectivo a menudo buscan inmuebles en zonas de clase B y C, incluso en vecindarios con calificaciones promedio de 2 o 3 estrellas. Si bien estas inversiones pueden no apreciarse mucho con el tiempo si las zonas no despegan según lo esperado, los rendimientos brutos son de dos dígitos. Algo clave para que tu flujo de efectivo sea saludable.

En líneas generales, la demanda de los inquilinos puede ser consistentemente fuerte y los inquilinos tienden a renovar sus contratos de arrendamiento año tras año, lo que puede mantener baja la pérdida por vacancia y minimizar los gastos innecesarios debido a la rotación de inquilinos.

Mientras investigas diferentes mercados de inmuebles para renta con un buen flujo de caja, ten en cuenta que este flujo de caja no siempre es positivo.

Una propiedad con flujo de caja positivo es aquella que genera más ingresos que gastos. Por otro lado, el flujo de caja negativo puede ocurrir cuando los gastos operativos y los servicios de la deuda excede la cantidad de dinero que ingresa.

Si bien existen varias razones para el flujo de efectivo negativo, las dos causas principales son el usar demasiado apalancamiento y/o incrementar el riesgo invirtiendo en propiedades por la apreciación potencial. 

Reflexiones finales sobre el flujo de caja

Hay un viejo refrán que dice: «El efectivo es el rey«. Ahora que comprendes cómo hacer un análisis de flujo de efectivo de una propiedad para alquilar, sabes cuán ciertas son esas palabras.

Sin duda un flujo de caja sólido y predecible es el elemento vital de cualquier inversor con propiedades para renta debe buscar. 

Los altos niveles de flujo de efectivo garantizan que tendrá el dinero para pagar los gastos operativos y los pagos del préstamo, y también ayudarán a reducir el riesgo de su inversión.

Si necesitas asesoramiento a la hora de realizar un análisis preciso del flujo de efectivo de tu propiedad de alquiler ponte en contacto con nuestro equipo. 

En Proper contamos con un equipo profesional de asesores inmobiliarios listos para ayudarte a invertir tu dinero de forma segura y con inmuebles de alto potencial.

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