Cómo calcular el rendimiento de una inversión inmobiliaria

Si eres nuevo en el mundo de la inversión inmobiliaria seguramente estás comenzando a encontrar términos que no entiendes, en este caso, el rendimiento bruto es un concepto, que, aunque parezca complejo, es muy fácil de comprender.

Por eso, si deseas aprender de qué se trata y para qué sirve este valor porcentual, te recomendamos leer el siguiente apartado que, estamos seguros, te ayudará a mejorar tu estrategia de bienes raíces.

¿Qué significa el rendimiento bruto?

Primero lo primero, la palabra “bruto” dentro de la inversión inmobiliaria significa que no se realizan deducciones o ajustes por gastos operativos o impuestos.

Mientras que la palabra “rendimiento” se traduce en el rendimiento bruto en comparación al valor de mercado de la propiedad.

Aunque pueda parecer confuso, este término es utilizado en las inversiones inmobiliarias para indicar el porcentaje de ganancia antes de deducir los gastos.

Debido a esto, también es conocido como el rendimiento bruto de alquiler, dicho de otra manera, este es un término clave que los inversionistas utilizan para evaluar el rendimiento financiero que tendrán los inmuebles por alquiler en el tiempo.

En efecto, estamos hablando de un concepto que, una vez dentro de la esfera de las inversiones inmobiliarias, podrás utilizar para comparar diferentes inversiones entre sí, como por ejemplo un fondo mutuo de acciones con un departamento por alquiler.

¿Cuál es la fórmula de rentabilidad bruto?

En líneas generales, el cálculo del rendimiento bruto se puede utilizar para cualquier activo que genere ingresos, esto incluye acciones y bonos, fondos mutuos o propiedades por alquiler.

En este sentido, para calcular el rendimiento bruto, debes tomar los ingresos generados por la propiedad (antes de las deducciones) y dividir esos ingresos brutos por el valor de la propiedad.

Por ejemplo, si un departamento tiene un alquiler bruto de $ 7,000 por año y el valor de mercado de la casa es de $ 100,000, su rendimiento bruto sería:

• Alquiler anual bruto de $ 7,000 / valor de mercado de $ 100,000 = 0.07 o 7%

Es importante que tengas en cuenta que los rendimientos brutos no son estáticos y pueden subir o bajar de un año a otro. O, a veces, incluso dentro del mismo año.

¿Por qué fluctúan los rendimientos brutos?

Pues bien, imaginemos que, durante una recesión económica, algunos propietarios que no se dan cuenta de que los ciclos del mercado de bienes raíces son normales pueden entrar en pánico y vender.

Esto sin duda hace que los precios de las propiedades bajen en el corto plazo. Y, cuando esto ocurre, los rendimientos brutos pueden aumentar, asumiendo que los ingresos brutos por alquiler se mantienen iguales.

Ahora bien, el mismo fenómeno también puede ocurrir en mercados donde hay escasez de viviendas o donde la demanda de los inversionistas es alta.

En escenarios como este, los rendimientos brutos pueden disminuir temporalmente y luego volver a la normalidad a medida que aumentan los alquileres y los propietarios buscan un retorno de mercado “más razonable” para su inversión.

¿En qué momento utilizar el rendimiento bruto?

Como bien ya sabes el rendimiento bruto es un simple cálculo que, con algo de práctica, puedes hacer incluso en tu cabeza o usando la calculadora de tu teléfono inteligente.

En otras palabras, es una forma fácil de comparar el valor potencial de propiedades en alquiler, las cuales son absolutamente comparables en el mismo vecindario o área de mercado, y también comparar los rendimientos brutos en diferentes lugares o ciudades entre sí.

Es importante resaltar que, en igualdad de condiciones, la propiedad de alquiler con el mayor rendimiento bruto puede ser la mejor opción.

Sin embargo, existen tres preguntas fundamentales que como inversionista debes hacerte antes de analizar el rendimiento bruto de tus propiedades:

• ¿Es razonable el mercado de alquiler?
• ¿Existen incentivos de alquiler?
• ¿Cuáles son los gastos operativos?

¿Es razonable el precio del alquiler? 

Hoy en día existen diferentes sitios web que puedes utilizar para conocer lo que en Proper llamamos “verificación de la realidad“. Este proceso es muy simple y se recomienda realizarlo para saber si el alquiler es razonable y/o se ajusta al valor de mercado.

Una vez que hayas determinado cuál debería ser el precio de alquiler razonable de tu propiedad en comparación al mercado, es importante que compares ese número con el alquiler bruto de la propiedad en la que estás considerando invertir.

De manera que, si el alquiler de tu posible adquisición es más alto que el del mercado, esto sin duda, es una señal de que el rendimiento bruto es incorrecto.

Con esto queremos decirte que existen varias razones por las que el alquiler bruto podría estar por encima del mercado.

• En primer lugar, es posible que la propiedad se haya utilizado para alquileres a corto plazo, como por ejemplo alquiler vacacional.
• O, por el contrario, la propiedad podría ser alquilada a un inquilino con un historial crediticio deficiente o un desalojo previo, creando un posible problema para ti si el inquilino permanece y vuelve a tener inconvenientes a la hora de pagar el alquiler.
• El vendedor de la inmobiliaria es muy “optimista” en sus estimaciones o no conoce realmente el mercado de alquiler 

¿Cuáles son los gastos operativos?

Una propiedad de alquiler con un alto rendimiento bruto no es necesariamente más rentable que una propiedad con un rendimiento bruto más bajo.

Por ejemplo, las propiedades de alquiler de lujo o las casas con muchas comodidades pueden generar una renta bruta más alta, pero también cuestan más operar debido a mayores gastos de mantenimiento y/o una vacancia más alta (días libres sin alquilar en el año).

¿Qué es un buen rendimiento bruto?

Un buen rendimiento bruto no siempre es lo mismo que un rendimiento bruto alto. A veces, la propiedad de alquiler con los rendimientos más altos también puede tener un mayor riesgo o un menor nivel de apreciación.

Pero dicho esto, un alto rendimiento bruto también significa que podría ingresar más flujo de efectivo bruto en tu inversión inmobiliaria.

Debido a esto los inversionistas inmobiliarios experimentados suelen contratar a un administrador de propiedades con experiencia y crear un equipo de bienes raíces sólido.

En este sentido, con las personas correctas administrando el lugar, la propiedad de alquiler con un alto rendimiento bruto fácilmente podría generar ingresos consistentes sólo con realizar una buena selección y mantener los gastos operativos bajo control.

Por lo tanto, antes de tomar cualquier decisión es recomendable consultar las propiedades que se encuentran en el mercado más cercano y ordenar a cada una por el rendimiento bruto que tenga con el objetivo de encontrar la que mejor se ajuste a tus intereses.

Rendimiento bruto frente al rendimiento neto, tasa de capitalización y efectivo contra efectivo

Si has comprendido el concepto de rendimiento bruto, pues estamos convencidos de que también entenderás rápidamente de que se trata el rendimiento neto.

Como verás, el error que cometen los nuevos inversionistas inmobiliarios es enfocarse en un solo criterio para analizar el rendimiento de las propiedades en alquiler.

Si bien el rendimiento bruto es importante, se deben considerar otros tres cálculos además del rendimiento bruto, hablamos de: rendimiento neto, tasa de capitalización y rendimiento de efectivo sobre efectivo.

• El rendimiento neto tiene en cuenta los gastos de comprar una propiedad determinada y de operar una propiedad de alquiler, incluido el pago de la hipoteca.
• La tasa de capitalización o Cap rate excluye el pago de la hipoteca, luego compara el ingreso operativo neto con el valor de mercado de la propiedad.
• El efectivo sobre efectivo compara el efectivo generado por la propiedad con el efectivo invertido en la propiedad.

Pues bien, ahora usemos nuestra propiedad de alquiler de $ 100,000 con un alquiler anual bruto de $ 8,000 y un rendimiento bruto del 8% para calcular el rendimiento neto y el ROI.

Ver artículo: Qué es ROI y cómo calcularlo correctamente.

Rendimiento neto

En líneas generales, los gastos de poseer una propiedad de alquiler incluyen tarifas de arrendamiento y administración de la propiedad, reparaciones y mantenimiento, jardinería, servicios públicos, impuestos a la propiedad y el pago de la hipoteca si la propiedad está financiada o apalancada.

En efecto, si nuestros gastos operativos suman $ 4,000 por año, el rendimiento neto anual de la propiedad sería del 4%:

• Renta anual bruta = $ 8,000 – $ 4,000 gastos operativos = $ 4,000 de ingreso neto
• $ 4,000 de ingreso neto / $ 100,000 de valor de mercado = .04 o 4%

Tasa de capitalización

En este caso la fórmula de la tasa de capitalización es similar a calcular el rendimiento neto, excepto que el pago de la hipoteca está excluido de los gastos operativos:

• Tasa de capitalización = Ingresos operativos netos / Valor de mercado
• $ 8,000 ingresos brutos – $ 2,000 gastos operativos = $ 6,000 ingresos operativos netos.
• $ 6,000 NOI / $ 100,000 valor de mercado = 0.06 o tasa de capitalización del 6%

De manera que, al excluir la hipoteca, un inversor puede hacer una comparación sin apalancamiento y luego analizar cómo los diferentes pagos iniciales afectan el rendimiento neto y el rendimiento de efectivo sobre efectivo.

Ya casi llegamos al final, pero veamos de qué se trata el efectivo sobre efectivo.

Efectivo sobre efectivo

El retorno de efectivo sobre efectivo, también conocido como retorno de la inversión, se encarga de comparar el ingreso anual neto con la cantidad de efectivo invertido en la propiedad.

Es decir, si pagas todo en efectivo por una propiedad de alquiler, el rendimiento de efectivo sobre efectivo es el mismo que el rendimiento neto.

Sin embargo, en este caso, la mayoría de los inversores inmobiliarios suelen utilizar un apalancamiento para aumentar sus rendimientos y más de una propiedad de alquiler con su capital de inversión.

Quizás te interese también leer: La magia del apalancamiento.

De manera que, al utilizar un préstamo a un valor conservador del 75% con un pago inicial de $ 25,000, el rendimiento de efectivo sobre efectivo sería del 16%.

• $ 4,000 de ingreso neto / $ 25,000 en efectivo invertido = 0.16 o 16%

En resumen, estos tres conceptos que planteamos anteriormente son muy fáciles de calcular y sin duda alguna te ayudarán a incrementar tus habilidades a la hora de realizar una inversión inmobiliaria exitosa.

Recuerda que el rendimiento bruto en la inversión inmobiliaria es una forma rápida y sencilla de comparar una propiedad de alquiler con otra.

El cálculo del rendimiento bruto compara la cantidad total de ingresos brutos por alquiler generados con el valor de mercado de la propiedad.

Aunque estos cálculos puedes realizarlos desde tu móvil, si no quieres perder dinero en el proceso ponte en contacto con nosotros, en Proper queremos ayudarte a realizar inversiones inmobiliarias seguras y exitosas.