
Cómo calcular la TIR en una Inversión Inmobiliaria

Toda decisión de inversión comienza con un cálculo de inversión simple: riesgo versus retorno.
Dicho esto, es difícil saber exactamente cómo se desarrollarán sus inversiones a través de los giros y vueltas que inevitablemente suceden en la vida. Todo tipo de circunstancias inesperadas pueden afectar las acciones, la moneda, las corporaciones, las propiedades y otros activos, provocando que se hundan o aumenten su valor.
Sin embargo, los inversores no tienen que tantear el camino a ciegas. Hay muchas calculadoras, fórmulas y métricas disponibles para ayudar a las personas a tomar decisiones acertadas sobre dónde invertir su dinero.
Los compradores de propiedades de alquiler practican una serie de fórmulas para medir las ganancias futuras, una de las más importantes para calcular el rendimiento de tu inversión, es la tasa interna de retorno (TIR), que permite ver la rentabilidad de una inversión a diversos plazos y periodos de tiempo, y, sobre todo, teniendo en cuenta el costo de oportunidad de tu capital.
Esta herramienta tiene en cuenta una serie de factores adicionales que pueden brindarle una comprensión más completa de cómo crecerá su capital, veamos.
¿Qué es la TIR?
La tasa interna de retorno es la tasa de rentabilidad ganada sobre el dinero que se invierte. La TIR mide el rendimiento anual de una inversión durante todo el período de tiempo que se tenga la propiedad.
En otras palabras, es la tasa de rentabilidad obtenida y que debes comparar con la rentabilidad de cualquier otra inversión alternativa.
- A diferencia de una visión sólo de un año o a muy corto plazo, la TIR considera las ganancias totales desde el día en que compra su propiedad de alquiler hasta el día en que la vende, considerando para ello todo el flujo de efectivo colocado por el inversionista y generado por la propiedad.
- Otra forma de entender la TIR en los bienes raíces es concentrarse en las dos principales fuentes de ingresos de los bienes raíces: los ingresos por alquiler y la apreciación.
- Con respecto a los ingresos por alquiler, no es suficiente con sumar los años de alquiler, porque el dinero del alquiler recibido en el primer año de propiedad tiene un valor distinto al que recibirás en el año 5, 10, 20 o más años que se tenga la propiedad. En otras palabras, “el dinero vale más cuanto antes lo reciba”
¿Por qué vale más? Porque podemos gastarlo y beneficiarnos de él ó colocarlo en algún instrumento que genere intereses y su valor sea mucho mayor en unos años.
Por otro lado, los ingresos por apreciación se obtienen al final, en el año que se realice la venta del inmueble. En ese momento se realiza lo conocido como “ganancia de capital”, que es cómo fue subiendo de precio el inmueble a lo largo del tiempo producto de la inflación, algún desarrollo urbanístico de la zona, mejoras a la propiedad, etc.
El valor del dinero en el tiempo
Como comentamos el dinero hoy vale más que el dinero mañana, para utilizar este concepto en los cálculos financieros de la Tasa Interna de Retorno se utiliza el concepto de valor del dinero en el tiempo o TVM (time value money) para determinar el valor de una propiedad.
En este sentido, la Tasa Interna de Retorno tiene una visión integral de cómo crecen los ingresos por alquiler y los ingresos por apreciación para revelar la ganancia total que se obtiene durante la vida de una propiedad.
¿Por qué es esto importante para los inversores?
La Tasa Interna de Retorno es un paso valioso en tu proceso de gestión inmobiliaria. Los beneficios de la TIR incluyen:
- Claridad: la TIR es un número porcentual único que incorpora varios elementos diferentes, como el flujo de efectivo entrante, el flujo de efectivo saliente, la apreciación y los costos del préstamo.
- Visión: para los inversionistas inmobiliarios que planean mantener propiedades a largo plazo, la TIR es una forma de medición ideal. A diferencia de las fórmulas que consideran solo la utilidad operativa neta y la apreciación de la propiedad, la TIR captura las ganancias totales a lo largo del tiempo.
- Tiempo: un cálculo de la TIR no sólo ayuda a seleccionar una propiedad sobre otra, sino que también puede ayudar al comprador a decidir cuánto tiempo conservará la propiedad.
Ten en cuenta que la TIR también se conoce como «tasa de rendimiento del flujo de efectivo descontado».
Esta frase tan compleja se puede ver de la siguiente manera: si colocamos 100 dólares en alguna inversión a un año a una tasa de rendimiento de, por ejemplo, 6%, en un año obtendremos 106 dólares. Es decir, que 106 dólares mañana son iguales a 100 dólares hoy, considerando una tasa de interés de 6%. Bueno, ese 6% es la TIR. Es la tasa de interés que hace que el dinero que generará en el futuro tu proyecto de inversión sea igual al dinero invertido hoy.
¿Cómo se calcula la TIR?
La Tasa Interna de Retorno está vinculada a otro concepto de valoración de bienes raíces, Valor Actual Neto o Valor Presente Neto (VAN o VPN), que es el valor presente de todo el flujo de efectivo de la inversión traído a valor presente. La tasa de descuento que hace que el VAN o VPN sea igual a cero, es la TIR.
Al igual que la TIR, el VAN también se utiliza para medir el valor de una inversión inmobiliaria.
Antes de comenzar, trata de no dejarte intimidar por la fórmula de la TIR. Es un poco complicado y puede traer algunos recuerdos desagradables de álgebra universitaria. Además, resolver esta ecuación manualmente puede llevar bastante tiempo.
Es mucho más fácil utilizar un programa de software para determinar la TIR. Microsoft Excel, por ejemplo, tiene varias calculadoras de TIR integradas para hacer que el proceso sea rápido, simple y preciso. Mucho más fácil aún, es ingresar a Proper donde todos nuestros inmuebles cuentan este cálculo implícito, el cual se actualiza en función de los supuestos y perfil de inversión de cada persona. Todo online y automático. Puedes ver nuestros proyectos AQUÍ
Uno de los desafíos de la fórmula de la TIR es determinar cuánto tiempo se conservará la propiedad y estimar los montos del flujo de efectivo a lo largo de muchos años.
En este sentido, tendrás que hacer tus mejores conjeturas, anticipando reparaciones de emergencia y otros gastos imprevistos. Sin embargo, no te preocupes, dado que en Proper nuestros simuladores te entregan una visión de la inversión a 5, 10, 20 y 30 años, para que puedas ver la evolución de tu inversión en el tiempo. Asimismo, todos los cálculos ya incluyen algunos supuestos de costos de reparaciones, legales, mantenimientos, etc., los cuales son el promedio del mercado para el tipo de propiedad que escojas. Todo ello con el objetivo de que tu inversión sea mucho más simple y a la vez sumamente profesional.
Este es un ejemplo de TIR:
Compras un departamento de $ 150,000 y tienes la intención de conservar la propiedad durante cinco años. El flujo de efectivo para los cinco años, en orden cronológico es $ 35 000, $ 55 000, $ 47 000, $ 50 000 y $ 49 000.
En este caso, la fórmula de TIR se vería así:
- VPN = -150000 + 35000 / (1 + TIR) 1 + 55000 / (1 + TIR) 2 + 47000 / (1 + TIR) 3 + 50000 / (1 + TIR) 4 + 49000 / (1 + TIR) 5 = 0
Al ejecutar esos números a través de la calculadora, se queda con una tasa interna de rendimiento del 16,574%.
¿Qué es una buena TIR?
Lo que constituye una buena Tasa Interna de Retorno es un tema debatible entre los inversores, también varía en función de si la propiedad es un inmueble comercial o un inmueble residencial y sobre todo en función del perfil de riesgo de cada inversionista.
Si bien muchos buscan evitar los porcentajes de un solo dígito, otros argumentan que una TIR muy alta podría resultar de un error de cálculo de los supuestos de ingresos y la apreciación de la renta.
Una manera fácil de juzgar su TIR es calcular el rendimiento anual requerido o el costo de capital.
Este es el costo combinado de la deuda y el capital que se incluirá en la inversión, y es un buen punto de referencia para compararlo con su TIR. En otras palabras, querrás que tus retornos sean más altos que tus costos.
Por ejemplo
Tienes dos propiedades de alquiler para elegir. Después de ejecutar los números en ambos, el departamento # 1 da como resultado una TIR del 10%, mientras que el departamento # 2 llega al 11%. Esos números están tan cerca que sería fácil ir de cualquier manera.
Sin embargo, tu costo de capital es del 10%, lo que hace que la decisión sea fácil: dejar de lado el departamento # 1 porque entrega como resultado un beneficio de 0%.
Limitaciones de la TIR
El cálculo de la Tasa Interna de Retorno no es infalible.
Aquí hay algunas otras limitaciones de la TIR a tener en cuenta:
Comparaciones inadecuadas
- La TIR funciona bien cuando se comparan inversiones de duración similar; es decir, dos alquileres que se planea mantener durante diez años cada uno. No es recomendable comparar una TIR a 10 años de un departamento # 1 con una TIR a 5 años de un departamento # 2. Por ejemplo, puede ser que en el departamento # 1 los primeros 5 años fueron muy buenos y los siguientes 5 años muy malos, por lo tanto la TIR cayó en los últimos 5 años de la inversión. Si vamos a comparar el departamento # 1 con el departamento # 2, lo mejor es utilizar una TIR a 5 años para cada uno.
Otro ejemplo, una inversión a dos años puede generar una TIR del 20%, mientras que una inversión comparable a los 10 años tiene una TIR del 10%. Si bien se puede optar por la opción del 20% es necesario saber a qué TIR se va a colocar el dinero del año 3 en adelante. Si no hay una opción concreta y el inversionista tiene una visión de largo plazo, quizá una inversión a 10% es una mejor opción porque proporcionará más valor durante todo el periodo.
Grandes suposiciones:
- La TIR depende de una serie de factores impredecibles. Su cálculo no tendrá en cuenta las fluctuaciones del mercado y considerará la información de los costos de la deuda, del proyecto, de los precios de alquiler, etc que se tengan hoy y/o supuestos razonables de su comportamiento futuro No obstante un poco de conjetura es mejor que nada, pero su TIR se basará principalmente las suposiciones que el inversionista tenga para el futuro de su inversión.
En Proper sugerimos a todos los inversionistas ser prudentes en sus supuestos de alquiler, apreciación, etc. Es mejor buscar una buena TIR para un escenario conservador y prudente, y en caso las cosas vayan mejor que lo esperado hacer rentabilidades mucho más altas, que decepcionarse por el optimismo inicial.
Baches en el camino:
- Todo propietario es consciente de que las reparaciones y los daños inesperados son partes inevitables de todo esfuerzo inmobiliario. Los períodos de vacancia y los aumentos más lentos de los alquileres también pueden frenar el flujo de caja esperado. Su número de Tasa Interna de Retorno omitirá todas esas incógnitas y/o deberá considerar esos supuestos en su análisis.
Cuando se trata de eso, ninguna calculadora de inversiones puede predecir el futuro y siempre habrá riesgo.
Sin embargo, cuando estés listo para sumergirte en el mercado de la vivienda, fórmulas como la TIR, junto con otras herramientas útiles como efectivo sobre devolución en efectivo, ROI y tasa de capitalización, pueden ayudarte a tomar una decisión completa sobre varias propiedades de alquiler.
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