Cómo ganar dinero invirtiendo en inmuebles
  1. Hoy en día muchos inversionistas sienten la sensación de estar estancados por la actual crisis mundial, al menos en lo que respecta a sus inversiones, y buscan alternativas a las inversiones tradicionales en acciones y bonos.

Si esta situación te suena familiar y deseas obtener más información sobre cómo invertir en algo que pueda sentir y tocar, sigue leyendo para aprender cómo diversificar tu cartera de inversiones y ganar dinero en bienes raíces.

Las mayores ventajas de invertir en bienes raíces

Comencemos por analizar las cuatro ventajas más importantes de invertir en bienes raíces para generar ingresos:

  • Flujo de caja: el alquiler de bienes raíces genera un flujo de ingresos mensual constante (similar a los dividendos en acciones, pero mucho, mucho mayor) a partir del alquiler de departamentos, casas, empresas conjuntas y asociaciones, y crowdfunding.
  • Revalorización: los valores del mercado inmobiliario aumentan históricamente con el tiempo, proporcionando una excelente cobertura contra el efecto destructor de la riqueza de la inflación.
  • Apalancamiento: el uso del dinero de otras personas mediante el financiamiento conservador de tus compras de bienes raíces, aumenta los rendimientos totales de tu inversión y es una excelente manera de maximizar la cantidad de propiedades de alquiler en tu cartera
  • Beneficios fiscales: además de la depreciación, los costos de la propiedad y administración son totalmente deducibles dependiendo del esquema de inversión que utilices.

Te recomendamos leer: 3 razones para invertir en renta residencial.

Tres formas en que las propiedades inmobiliarias pueden hacerte ganar dinero:

Ahora, profundicemos en las diferentes formas en que la inversión en bienes raíces pueden ayudarte a ganar dinero.

En cada ejemplo, usaremos una propiedad con un valor de mercado inicial de $ 100,000 y un flujo de efectivo neto después de que se hayan pagado todos los gastos, incluida la hipoteca, de $ 3,000 por año:

Ingresos pasivos mensuales

 

Seguramente has escuchado el refrán que dice: “El efectivo es el rey”. Pues al observar los ingresos que puede generar una propiedad de alquiler, es fácil ver qué tan cierta puede ser esa afirmación.

El retorno de efectivo sobre efectivo es una de las mejores formas de medir los ingresos pasivos mensuales. 

La fórmula de efectivo sobre efectivo se expresa como un porcentaje que compara la cantidad de efectivo realmente invertido con el flujo de efectivo neto devuelto:

Efectivo devuelto / Efectivo invertido = Rentabilidad de efectivo sobre efectivo

Por ejemplo, si compras una propiedad de alquiler llave en mano (con inquilino incluido) de $ 100,000 utilizando un pago inicial conservador de $ 25,000 (que proporciona un LTV del 75%) y tu flujo de efectivo anual neto es de $ 3,000, el rendimiento de efectivo sobre efectivo sería del 12%:

$ 3,000 en efectivo devueltos / $ 25,000 en efectivo invertidos = 12%

Entonces, si nada cambia, el rendimiento anual del efectivo que invertiste en la propiedad es del 12%.

Incrementa su valor con valor agregado

 

Ahora echemos un vistazo rápido a cómo aumentar los retornos en efectivo haciendo un trabajo de rehabilitación simple que puede atraer mejores inquilinos y permitirte aumentar el alquiler mensual.

Como su nombre lo indica, “valor agregado” es cualquier cosa que agrega valor a la propiedad y genera más flujo de caja bruto. 

Los proyectos de valor agregado pueden requerir mucho capital, como hacer una remodelación significativa o agregar pies cuadrados rentables al convertir un patio en un apartamento tipo estudio.

O bien, los valores agregados pueden ser tareas que aumentan los ingresos brutos de manera sustancial, como instalar nuevos electrodomésticos de bajo consumo o volver a pintar el interior de la casa con los colores de diseño.

Ninguno de los proyectos cuesta mucho dinero, pero puede tener un impacto psicológico positivo en el inquilino, permitiéndole cobrar más alquiler.

Por ejemplo, supongamos que gastando $ 2,000 para repintar el interior de la casa puedes aumentar el alquiler mensual en $ 60. No has incurrido en ningún gasto recurrente, por lo que los $ 60 adicionales por mes se reducen directamente al resultado final.

De manera que tu nuevo rendimiento de efectivo en efectivo de este proyecto de valor agregado relativamente menor es:

  • Efectivo devuelto / Efectivo invertido = Rentabilidad de efectivo sobre efectivo
  • $ 3,720 en efectivo devuelto ($ 3,000 en efectivo original + $ 720 de alquiler adicional) / $ 27,000 en efectivo invertido ($ 25,000 de pago inicial + $ 2,000 de pintura) = 13.8% de retorno en efectivo frente al 12% antes de agregar valor.

Ganancia en efectivo por apreciación

La apreciación es otra forma donde puedes ganar dinero invirtiendo en bienes raíces.

Es importante tener en cuenta que la apreciación no siempre es algo seguro, porque los precios pueden subir o bajar de un año a otro.

Sin embargo, la historia muestra que cuanto más tiempo tenga una propiedad inmobiliaria, mayores serán sus probabilidades de que los precios de mercado suban. 

Es por eso que tantos inversores inmobiliarios exitosos utilizan la estrategia de compra y retención.

Ahora bien, veamos cuál sería el potencial retorno en efectivo de nuestra propiedad de alquiler si la conservamos durante cinco años.

Comenzaremos sumando el dinero recibido durante los últimos cinco años:

  • Pago inicial = $ 25,000
  • Flujo de efectivo neto durante 5 años = $ 3,000 x 5 años = $ 15,000
  • Ganancia por apreciación = $ 100,000 precio de compra x 13% de apreciación durante 5 años (equivalente a 2.6% anual, similar a la inflación) = $ 113,000 menos deuda hipotecaria de $ 75,000 = $ 38,000 de ganancia por apreciación
  • Retorno total = $ 15,000 de flujo de efectivo neto total + $ 38,000 de apreciación = $ 53 000 de retorno total

Ahora, calculemos el rendimiento total de efectivo sobre efectivo durante nuestro período de tenencia de cinco años:

  • Efectivo total devuelto / Efectivo total invertido = Rentabilidad de efectivo sobre efectivo
  • $ 53,000 en efectivo total devuelto / $ 25,000 en efectivo total invertido = 212%

En otras palabras, en solo cinco años, has recibido más del doble de la cantidad de reembolso en efectivo en comparación con la cantidad inicial de efectivo invertido.

Para ser justos, este es un ejemplo simplificado y hemos omitido variables como la pérdida de ingresos por alquiler entre inquilinos, la posibilidad de que el alquiler de mercado aumente y la apreciación sea mayor o menor que el promedio nacional, y el pago del saldo de la hipoteca sobre los primeros cinco años.

Con eso en mente es fácil ver cómo la inversión en bienes raíces puede generar retornos en efectivo muy impresionantes en un período de tiempo relativamente corto.

Inversión inmobiliaria activa vs pasiva

La inversión activa requiere que asumas un papel activo en la propiedad. Nos referimos a: autogestión de propiedades de alquiler y participación en la construcción, desarrollo y rehabilitación de bienes raíces son algunas de las tareas rutinarias requeridas de un inversor inmobiliario activo.

Por otro lado, los inversores inmobiliarios pasivos tienen más dinero que tiempo. Buscan formas de poner su capital a trabajar mientras dejan que otra persona se encargue del ajetreado trabajo.

Probablemente hayas oído hablar de la inversión inmobiliaria pasiva sin siquiera darte cuenta. Algunos ejemplos de inversión pasiva incluyen:

  • Propiedad de alquiler llave en mano (con contratos de alquiler vigente)
  • Inversión grupal
  • Inversión en cartera de propiedades con administración incluida
  • Crowdfunding e inversión en fondos inmobiliarios
  • Fideicomisos de inversión inmobiliaria

Lo que todos estos métodos de inversión inmobiliaria pasiva tienen en común es que tu aportas tu capital mientras los profesionales manejan la actividad diaria para generar los mayores retornos y maximizar el valor del mercado inmobiliario a largo plazo. 

Diferentes tipos de inversión inmobiliaria

Los inmuebles se clasifican por clase y por tipo de activo:

Clase

  • Clase A: propiedad de nueva construcción o completamente renovada con los accesorios más modernos en las mejores áreas
  • Clase B: construcción un poco más antigua con un grado de accesorios superior al promedio, aunque es posible que requiera algún mantenimiento adicional o diferido
  • Clase C: construcción antigua con accesorios promedio o por debajo del promedio y mantenimiento diferido, y puede generar un flujo de efectivo sólido y predecible, aunque la apreciación puede ser mínima

Tipo de activo

Los bienes raíces se dividen en cuatro categorías principales: residencial, comercial, terreno y uso especial:

  • Residencial: viviendas unifamiliares, edificios de departamentos medianos y grandes.
  • Comercial: edificios de oficinas, centros comerciales y propiedades industriales.
  • Terreno: terrenos o lotes para construcción de vivienda,, terrenos agrícolas, terrenos para el desarrollo de proyectos comerciales y residenciales, etc.
  • Uso especial: propiedad de alquiler vacacional a corto plazo, alojamiento para estudiantes, instalaciones para personas mayores, propiedad construida a medida para inquilinos solteros, edificios gubernamentales e iglesias.

Estrategias de inversión inmobiliaria

Hay tres estrategias principales que puede utilizar para invertir en bienes raíces, según la combinación de riesgo y retorno:

Estrategia centro o propiedad principal

Este es un inmueble llave en mano arrendado a los inquilinos más calificados. 

La propiedad principal de Clase A se puede encontrar en los mejores vecindarios y ofrece una tasa de rendimiento más baja a cambio de un nivel de riesgo reducido.

Propiedades inmobiliarias de valor agregado 

Estas ofrecen oportunidades para aumentar su valor mediante su remodelación para generar más alquiler. 

La propiedad de valor agregado Clase B generalmente se encuentra en vecindarios promedio y por encima del promedio y ofrece una combinación equilibrada de riesgo y retorno.

Bienes raíces oportunistas

Los inversores que están dispuestos a aceptar más riesgo a cambio de un retorno potencialmente mayor utilizan estrategias oportunistas, es decir, compra y venta en un periodo corto, buscando arbitrar en el precio.

Otras opciones para invertir en bienes raíces

Hoy día también existen formas de invertir en bienes raíces sin tener que comprar una propiedad directamente:

  • Fideicomisos de inversión inmobiliaria: también conocidos como los fondos mutuos de bienes raíces o fondos cotizados en bolsa, permiten comprar acciones en fondos de bienes raíces que cotizan en bolsa.
  • Crowdfunding: plataformas de inversión inmobiliaria en línea para comprar un porcentaje de participación en grandes inversiones, como edificios comerciales, proyectos de apartamentos o nuevos desarrollos.
  • Sociedades inmobiliarias: estas tienen un socio gerente involucrado activamente en la operación diaria y la gestión de la inversión, mientras que otros socios inversores pasivos aportan capital en lugar de tiempo.

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