Cómo invertir en departamentos para alquilar
Empezar a invertir en propiedades para alquilar puede parecer una tarea difícil si nunca lo has hecho antes.
Cada paso viene con su propio conjunto de preguntas: ¿Cuánto dinero necesito para empezar? ¿Dónde debería comenzar la búsqueda? ¿Cómo determinar qué propiedad es la mejor opción de inversión?
Pues bien, para simplificar todo este proceso, en Proper hemos desglosado los componentes principales de una estrategia de inversión y reunimos los principales consejos para cada etapa.
Paso 1: calcula tus finanzas
Si planeas usar financiamiento (un préstamo bancario como la mayoría de los compradores), debes saber que los bancos son más conservadores cuando se trata de financiar propiedades de inversión en comparación con el financiamiento de una casa donde vas a vivir.
La mayoría requiere al menos un 20% de inicial, y esa tasa generalmente aumenta a medida que expande su cartera. Ello, sin embargo, puede tener excepciones dependiendo de tu perfil en el banco (ingresos, deudas vigentes, comportamiento de pago, etc.), pudiendo en función de ello acceder a un 10% de inicial.
Al estimar la cantidad total de efectivo necesaria para cerrar, deberás tener en cuenta también los Costos de cierre. Si estás utilizando financiamiento, esto generalmente cae en el rango del 1%-3% del precio de compra y lo suele sumar el banco en los gastos de la operación y el monto total del crédito. Existen casos donde puedes negociar estos costos para que los asuma el vendedor o el Banco lo entregue como beneficio. Estos costos son principalmente los gastos notariales y registrales de la operación.
Paso 2: encuentra la ubicación correcta: mercado, vecindario, condiciones
Algunos compradores primero deciden en qué mercado quieren invertir y luego profundizan.
Otros se enfocan en encontrar una propiedad con las cualidades adecuadas y luego revisan el mercado para asegurarse de que esté saludable.
Es una situación similar a la del huevo y la gallina; cualquier orden funciona.
Cualquiera que sea el enfoque que elijas, es importante evaluar el mercado. A continuación, se incluyen algunos consejos y trucos útiles para agregar a tu kit de herramientas de investigación:
- Permanece atento a los mercados emergentes: para detectar un mercado inmobiliario prometedor, busca un aumento en las ventas de viviendas existentes, el aumento de las tasas de alquiler, el fuerte crecimiento de la población y el crecimiento económico / comercial.
- Sigue el dinero corporativo. ¿Están las grandes corporaciones invirtiendo en nuevas oficinas o fábricas en el área? Los mercados inmobiliarios que atraen empresas de renombre pueden estar preparados para experimentar un auge en la demanda de alquiler y un aumento en el valor general de las propiedades.
- Investiga los principales mercados de alquiler de viviendas. Descubre dónde están las principales tendencias de alquiler de viviendas según los expertos.
- Examina y compara barrios específicos. Todas las grandes ciudades tienen lugares excelentes y no tan buenos para invertir, variables como tamaño de la vivienda, valor promedio del inmueble, alquiler referencial para ese tipo de vivienda, son las principales variables a tener en cuenta.
- Evalúa el vecindario. Piensa en los atributos que atraen a los inquilinos. Esto incluye la calidad de las facilidades alrededor, por ejemplo, escuelas, accesibilidad para peatones, parques y árboles, comodidades cercanas (restaurantes, cafés, etc), distancia de viaje a los centros de la ciudad, acceso a vías de transporte, evolución de las zonas aledañas, etc.
Paso 3: evalúa la propiedad
Elegir la propiedad adecuada se trata de encontrar una que se alinee con tus objetivos, estrategia y estilo de inversión.
¿Se siente cómodo invirtiendo en una propiedad de mayor riesgo si eso significa un mayor flujo de caja? ¿O preferiría tener una casa de alquiler con un flujo de caja moderado y menos riesgo? Ejemplo de lo último es un departamento en una mejor ubicación, con una mayor probabilidad de estabilidad del inquilino, que incluso uno pueda utilizar en algún momento, etc.
Cuando se trata de seleccionar la mejor propiedad para ti, aquí hay algunos factores clave que puedes evaluar.
Flujo de caja mensual
Lo importante al evaluar una propiedad es que no sea una salida de dinero constante. Lo primero si compras con Banco es que el alquiler calce con la cuota bancaria, incluso dependiendo de la inicial que se coloque y la tasa de interés a la que se acceda puede quedar un saldo de efectivo mensual.
Para tener un indicador si este efectivo que queda es bueno o malo respecto el mercado, se utiliza el indicador cash on cash, que divide la suma de los ingresos netos mensuales en el año entre el capital invertido (usualmente la inicial más algunos costos de cierre). Ese ratio es el que debe compararse con algún otro activo generador de rentas (depósitos a plazo fijo, bonos, dividendos, etc.).
Apreciación
Si estás buscando jugar una estrategia de inversión a más largo plazo, el método de comprar un inmueble y quedártelo puede ser adecuado para ti.
Los inversores que utilizan esta estrategia pueden estar de acuerdo con un flujo de efectivo mensual negativo o de equilibrio en una propiedad sin dudarlo, dado que el ROI esperado vendrá del aumento en el valor de la propiedad. Aquí la clave es comprar inmuebles donde tengas supuestos sólidos del crecimiento del valor de la propiedad, ejemplo: proyectos en planos con inmobiliarias sólidas, compras de inmuebles en remates judiciales, alguna oportunidad puntual de un conocido que vende a un precio debajo del mercado porque necesita liquidez, etc.
Considera evitar mercados excesivamente inflados donde especules con las tendencias y explora diversos mercados de bienes raíces. Al profundizar en un área específica, intenta identificar los focos de apreciación potencial antes de que aparezcan (por ejemplo, nuevos desarrollos alrededor, habilitación de áreas urbanas, desarrollo de parques, creación de nuevos centros comerciales, desarrollos de oficinas, almacenes, fábricas que traerán flujo de personas, etc).
Compara las ventas de viviendas de hace 12 meses, hace nueve meses y luego hace seis meses para detectar aumentos en la demanda de vivienda en la zona..
Calidad de la propiedad
Al evaluar la propiedad hay algunos elementos claves a revisar:
- Edad: las propiedades más antiguas pueden requerir un poco más de cuidado que las propiedades nuevas, por lo que es posible que se tenga que reservar un poco más de dinero cada mes para estar preparado.
- Reparaciones necesarias cuando compres la propiedad: es importante saber sobre cualquier mantenimiento diferido o reparaciones que no se hicieron y que deberán abordarse una vez que compres la propiedad (y ser cuidadoso con el presupuesto estimado).
- Otras reparaciones estimadas que se realizarán en los próximos 5 a 10 años: al revisar el informe de inspección, observa los artículos caros como el techo, los baños, etc. ¿En qué tipo de condición se encuentran? ¿Cuándo necesitarán ser reemplazados?
- Atractivo exterior: si bien la calidad y la comodidad del interior es lo más importante, el atractivo exterior es clave cuando se trata de atraer inquilinos.
- Características de la vivienda: comprar una propiedad de alquiler es diferente a comprar una residencia para vivir. Es necesario eliminar el sesgo emocional y personal hasta cierto punto, pero no está de más preguntarse: ¿La propiedad que estoy comprando va a ser deseable para un inquilino?
Toma nota de los atributos que afectan la deseabilidad y el valor potencial de reventa, que incluye el número de camas y baños, distribución y funcionalidad, aire acondicionado, garaje o estacionamiento, entre otros.
¿Dónde puedes encontrar propiedades?
Puede encontrar propiedades en línea en diversos sitios de listados de bienes raíces y/o apoyarte en un agente inmobiliario. Asimismo, en Proper contamos con diversas propiedades, proyectos y opciones de inversión, todas ellas con la información y análisis listo para que tu experiencia de inversión sea simple y accesible. Puedes encontrar opciones de inversión en enlace proper/proyectos
Para una experiencia enriquecedora te recomendamos ponerte en contacto con uno de nuestros asesores profesionales de Proper, agenda tu cita ahora mismo AQUÍ.
Paso 4: gestiona tu propiedad
Si compras una propiedad cerca de donde vives, es posible que desees administrarla tú mismo.
Sin embargo, las responsabilidades del propietario (manejar las reparaciones, cobrar el alquiler, examinar a los inquilinos) pueden llevar mucho tiempo.
Sin mencionar que, si no tienes experiencia, es posible que, sin darte cuenta, manejes incorrectamente algunas de las partes técnicas de la gestión de riesgos, como la verificación de antecedentes del inquilino o los procedimientos de desalojo adecuados.
Para evitar el estrés diario de ser propietario, muchos inversores terminan contratando una empresa de administración de propiedades.
Si está invirtiendo de forma remota, es esencial contratar una empresa de administración de propiedades. Las tarifas oscilan entre el 8% y el 10% del alquiler total, según el mercado, pero una buena empresa de administración de propiedades vale la pena (e incluso puede ahorrarle dinero a largo plazo). Te sugerimos conocer acerca de nuestro servicio de administración de propiedades, que tiene un costo de 7% del alquiler total para todos nuestros inversionistas. Conoce más en https://proper.com.pe/rentas/
Paso 5: expande tu red de socios
Los inversores experimentados saben que son tan fuertes como su equipo. Estos son los socios de referencia con los que todo inversor de bienes raíces debería considerar trabajar:
- Compañía de administración de propiedades: como hemos comentado anteriormente un administrador de propiedades se encargará de las tareas diarias de ser un propietario y asegurará inquilinos que generen un flujo de caja sólido..
- Software o aplicación de contabilidad: desecha esa caja de zapatos llena de recibos y comienza a rastrear tus gastos con una aplicación o software. En Proper Rentas contamos con sistemas de gestión del alquiler, recaudación y cobranza automática, tan fácil como pagar el celular. Confía en nosotros, tu contador te lo agradecerá.
- Prestamista: Un banco con el que ya vengas trabajando y/o se enfoque en créditos hipotecarios puede ayudarte a encontrar la combinación adecuada de términos, ventajas y costos que se adapten a tus objetivos de inversión.
- Abogado de bienes raíces: La ley de bienes raíces es compleja. Algunos inversores, especialmente aquellos con carteras más grandes, emplean a un abogado para garantizar que todos los documentos y transacciones sean herméticos.
- Profesional que te ayude a encontrar las propiedades adecuadas: un agente inmobiliario local puede mostrarte casas en tu área, o puede encontrar propiedades de inversión en mercados de alquiler sólidos.
Si no cuentas con toda esta infraestructura de contactos, en Proper encontrarás todo este apoyo y mucho más.
Paso 6: decide cuándo es el momento de vender
No existe una fórmula sencilla para determinar cuándo debes vender tu propiedad de inversión.
Tal vez desees utilizar el dinero para financiar tu jubilación o para cubrir un gasto inesperado.
Grandes ganancias o pérdidas continuas también son razones comunes para vender. Dependiendo de lo que pagaste por tu propiedad, cobrar después de que la casa se haya apreciado en un 10-20% podría equivaler a ganancias sustanciales.
En el extremo opuesto de este espectro, si tu propiedad de inversión está perdiendo dinero mensualmente, podrías ser el momento de cortarla y reinvertir en otro lugar.
Independientemente de lo que impulse tu decisión, la inversión inmobiliaria proporciona una fluidez razonable para entrar y salir cuando lo necesites.
Paso 7: Pon tus impuestos en orden
Cuando llega el momento de los impuestos, querrás asegurarte de aprovechar al máximo todas las ventajas que se ofrecen a las empresas y los inversores inmobiliarios específicamente.
Algunas reglas y recomendaciones impositivas importantes:
El impuesto a la renta para los alquileres en Perú es del 5% sobre el ingreso recibido y cae dentro de la primera categoría de impuesto a la renta. Por otro lado, cuando vendas la propiedad se ingresa dentro de la segunda categoría de impuesto a la renta, que grava con un impuesto de 5% la ganancia de capital, que se aplica a la diferencia entre el precio de venta y el precio de compra (este último ajustado a la tasa de inflación desde el año de compra al momento de la venta).
Asimismo, durante el tiempo que se tiene el inmueble el propietario tiene que pagar trimestralmente el impuesto predial, que depende del valor del inmueble y de dónde se encuentra ubicado. Finalmente, los arbitrios y/o costos municipales son usualmente cargados al inquilino en el contrato de alquiler.
Puedes cancelar cualquier servicio profesional, como contadores y abogados, como gastos comerciales.
Pensamientos finales
Decidir sobre una estrategia de inversión clara es importante, pero eventualmente tendrás que probar las aguas inmobiliarias por ti mismo.
Cada departamento de inversión tendrá sus propios matices, y tu situación y estilo personal dictarán las estrategias que decidas implementar.
Por eso, trata de manejar tus expectativas, aprende de la experiencia y diviértete a medida que aumenta tu cartera de bienes raíces.
Si necesitas ayuda profesional para emprender tu camino de inversión en bienes raíces, en Proper te ofrecemos todo lo que necesitas para comenzar a invertir en departamentos para alquilar de manera exitosa.