Compra de departamentos para inversión: Una solución para los jóvenes del país?

Escribe: Jorge Campos Mirez, Partner en Proper 

La compra de departamentos para inversión entrega un balance riesgo – rentabilidad que ha captado el interés de una gran cantidad de jóvenes desde inicios de la pandemia, y es que en Perú y, en general, en América Latina, es muy probable que 7 de cada de 10 personas no cuente con una pensión, y la pensión de los otros 3 difícilmente alcanzará para cubrir su costo de vida. A ello hay se suman los constantes ataques políticos que sufren los sistemas de pensiones, lo cual ha generado que muchos jóvenes busquen invertir en activos alternativos que les den seguridad futura. Ante esta realidad, personas entre 25 y 39 años, con ingresos entre 3,000 y 10,000 soles, conforman hoy en día casi el 70% de la intención de compra de Proper, plataforma online enfocada en la inversión en inmuebles para alquilar.

El principal atractivo que ve este tipo de consumidor es la posibilidad de obtener una rentabilidad superior a las de otros activos en el mercado, sumado a la predictibilidad y seguridad que entrega un inmueble. La mayoría sólo coloca la inicial del departamento y el saldo lo financia con un crédito hipotecario, y dado que desembolsan el crédito recién cuando le entregan el inmueble, la deuda se paga con el alquiler de la propiedad. En otras palabras, los jóvenes invierten con el dinero de otras personas (el Banco pone el dinero y el inquilino paga la deuda) multiplicando así la rentabilidad de su capital. Algo muy difícil de hacer si invierten en la bolsa, fondos mutuos, factoring, criptomonedas etc. Además, el peor escenario es quedarse con una propiedad que les brinda seguridad.

Si la inversión se realiza con información, invirtiendo en inmuebles con demanda de alquiler – usualmente dirigidos a la clase media que es la que soporta el mercado – y se sigue un proceso de evaluación del inquilino riguroso, los resultados son bastante predecibles y controlables. Los grandes problemas aparecen cuando las personas invierten con poca o nula información. Es necesario informarse de opciones en el mercado que entreguen facilidades para el pago de la inicial y en el desembolso del crédito. Asimismo, investigar los precios reales de los alquileres y las zonas con mayor demanda. Es muy común que las personas se dejen llevar por los vendedores de las inmobiliarias (que usualmente están enfocados en alcanzar su meta de ventas y entregan datos de alquiler nada cercanos a la realidad) y terminan comprando inmuebles con cuotas hipotecarias muy por encima del alquiler de mercado y/o con departamentos que no se alquilan por largos periodos de tiempo. 

Conseguir toda esta información no es simple, por lo que lo mejor suele ser invertir asesorado y así también evitar posibles estafas. Otro gran problema es que las personas suelen invertir en un inmueble donde ellos vivirían y todos estos gustos (adicionales a lo que necesita un inmueble para alquilar) se reflejan en el precio de compra y en la dificultad para alquilar el inmueble.

En general, un inmueble de inversión en una zona de clase media sólida debería estar entre los S/ 250,000 y S/ 480,000, dependiendo del tamaño y calidad del inmueble. Ello implica una inicial entre S/ 25,000 o S/ 48,000 (10% de inicial) como rango promedio, derribando el mito que sólo personas de alto capital pueden invertir en inmuebles. 

¿Dónde se concentra, geográficamente hablando, este tipo de inmuebles? Las zonas tradicionales de clase media en Lima Metropolitana son los distritos de:

• Jesús María
• Surquillo
• Magdalena
• San Miguel
• Lince
• Pueblo Libre 
• Algunas zonas de Barranco, Chorrillos, La Victoria y Lima Centro.

Muy buena parte de las personas que alquilan en estos distritos son formales, lo cual es clave al momento de evaluar al inquilino, y permite acceder a una rentabilidad superior a los distritos de zona top como como Surco, San Borja, La Molina, Miraflores y San Isidro. Considerando una inversión apalancada (con crédito hipotecario), estas inversiones pueden entregar retornos entre el 15% y el 30% anual, dependiendo de las condiciones de compra – inicial colocada, tasa de interés, costos de implementación, etc. Ahora bien, si la zona donde se realizó la inversión tiene un desarrollo superior, esta rentabilidad crece drásticamente.

Los inversionistas suelen ser jóvenes de clase media que tienen ahorros y están buscando dónde invertirlos. Esta cultura de ahorro suele ser la gran diferencia de estos inversionistas versus sus inquilinos. Muchas personas que alquilan podrían acceder a un crédito hipotecario, pero es la falta de capital (ahorro) lo que abre una gran oportunidad en el mercado del alquiler y acaba con el mito del inversionista acaudalado en bienes raíces, toda persona con capacidad de ahorro, formal y con acceso a crédito es un potencial inversionista inmobiliario.

Esto a su vez es una tremenda oportunidad para el sector inmobiliario. Hoy la mayoría de los esfuerzos de venta de las inmobiliarias se dirigen a las personas que buscan una casa propia, sin embargo, plataformas como Proper crean un mercado distinto, a través de educación financiera muestran que este tipo de negocio puede ser simple, rentable y accesible; y, por otro lado, se convierten en el brazo comercial que las inmobiliarias necesitan para abordar a este tipo de cliente y multiplicar sus ventas. El desafío es ahora masificar estos modelos de inversión en Latinoamérica, y así la mayoría de las personas pueda contar un patrimonio que respalde su futuro financiero.