Nunca es demasiado pronto para comenzar a invertir en bienes raíces, incluso si sólo tienes muy poco dinero en tu cuenta para empezar. 

Desde las inmuebles para alquiler hasta las asociaciones, los edificios comerciales, el crowdfunding y más, hay muchas formas de comenzar a invertir en bienes raíces hoy.

Por eso, en este artículo, te explicaremos por qué este modelo de negocios puede ser un gran beneficio para quienes buscan ingresos pasivos.

Del mismo modo te enseñaremos cómo usar el dinero de otras personas para maximizar tus retornos y con esto la respuesta a la pregunta ¿Cuánto dinero se necesita invertir en bienes raíces realmente? 

Te aseguramos que es mucho menos dinero de lo que piensas.

¿Cómo el apalancamiento nos ayuda a multiplicar nuestro poco dinero?

Antes de comenzar a hablar de cantidades de dinero al momento de invertir en bienes raíces, es importante que conozcas de qué se trata el apalancamiento. 

Pues bien, el apalancamiento permite a los inversionistas inmobiliarios utilizar una pequeña cantidad de dinero para obtener una rentabilidad mucho mayor. 

En una inversión inmobiliaria, este concepto tiene una variedad de nombres, como por ejemplo “financiamiento”, “préstamo” o “dinero de otras personas”.

Como verás el concepto es muy simple, en los bienes raíces se da un pago inicial mínimo y se financia el resto, de esta forma se posee y controla un activo que genera un flujo de caja mensual y se aprecia en valor a largo plazo (ver artículo: La magia del apalancamiento).

Dicho de otra manera, con el dinero de otras personas obtienes la capacidad de comprar un inmueble, el cual no puedes pagar con tu dinero, y que, además, ofrece opciones que te permitirán recuperar la inversión en muy poco tiempo.

Sin embargo, para comprender el verdadero poder del apalancamiento, es necesario saber cómo funciona el retorno de efectivo sobre efectivo.

Efectivo sobre efectivo (cash on cash)

Como hemos dicho en otros artículos, el efectivo sobre efectivo es un porcentaje que compara la cantidad de dinero que inviertes en un activo con la cantidad de dinero que recibes.

  • Rentabilidad de efectivo sobre efectivo = Flujo de efectivo neto anual / Inversión de efectivo total

En líneas generales, cuanto mayor sea el rendimiento de efectivo sobre efectivo, más rentable será la inversión, porque estás recibiendo más flujo de efectivo neto en comparación con la cantidad de efectivo invertido.

Ahora bien, veamos un ejemplo donde encontramos un inmueble para alquilar con un precio de $75,000 que cumple todos los requisitos y coincide con nuestra estrategia de inversión a largo plazo.

En teoría podemos pagar todo en efectivo por la casa, o, bien, usar el poder de apalancamiento haciendo un anticipo conservador del 25% y financiando el resto. 

Así es como se vería el rendimiento de efectivo sobre efectivo utilizando ambos escenarios después del primer año de propiedad, considerando un alquiler mensual de $445:

  • Opción 1: $5,340 Flujo de efectivo neto / $75,000 comprando todo el inmueble con nuestro dinero = 7.1% Retorno de efectivo sobre efectivo.
  • Opción 2: $2,096 Flujo de efectivo neto del pago de la deuda / $18,750 que es el Pago del 25% de inicial = 11.18% Retorno de efectivo sobre efectivo.

Como podemos ver en el ejemplo anterior, el rendimiento de efectivo sobre efectivo es 57% más alto (11,18% frente a 7,1%) cuando utilizamos una cantidad conservadora de apalancamiento en comparación con la compra de una propiedad de alquiler con todo nuestro dinero.

Entonces, es muy factible comprar una primera propiedad de alquiler que genere un flujo de caja sólido por menos de $20,000. 

Sin embargo, otro beneficio de utilizar un apalancamiento conservador es que puedes diversificar tu cartera de inversiones comprando varias propiedades en lugar de solo una.

El apalancamiento combinado con la diversificación puede aumentar significativamente su flujo de efectivo neto total.

Por ejemplo, si tienes $ 75,000 en capital de inversión para trabajar, podrías pagar todo en efectivo por una propiedad, o usar sus $ 75,000 para invertir en tres departamentos de alquiler y aún tener efectivo sobrante:

  • Una propiedad, $75,000 todo el efectivo genera $5,340 flujo de efectivo.
  • Una propiedad, con un pago inicial de $18,750 genera un flujo de efectivo neto de $2,096.
  • Tres propiedades, equivalen a $56,250 como la suma de las 3 cuotas iniciales, que generan $6,288 flujos de efectivo netos totales.

Estos cálculos de efectivo sobre efectivo utilizan el flujo de efectivo neto, que es la diferencia entre los ingresos anuales por alquiler recibidos y el dinero gastado cada año en elementos como el mantenimiento de la propiedad y los pagos del crédito hipotecario.

Lo mejor de ser propietario de un inmueble para alquiler es que el arrendamiento del inquilino permite pagar la hipoteca y todo lo demás, hablamos de:

  • Impuesto a la propiedad.
  • Propiedad administrativa.
  • Tarifas de arrendamiento.
  • Seguros
  • Reparaciones y mantenimiento.
  • CapEx (reserva de gastos de capital).
  • Préstamo del banco

En otras palabras, al utilizar el apalancamiento (ver artículo: La magia del apalancamiento) para invertir en bienes raíces, puedes:

  • Controlar un gran activo que produce ingresos por muy poco dinero en efectivo.
  • Usar el alquiler del inquilino para pagar el costo de poseer y operar la propiedad.
  • Quedarte con el flujo de caja neto como beneficio al final de cada mes.

Sin embargo, no todas los departamentos son buenas propiedades de alquiler. Al invertir en bienes raíces, es importante encontrar una propiedad que sea accesible para la principal demanda de inquilinos.

Por qué los departamentos en zonas de clase media representan las mejores inversiones inmobiliarias

La mayoría de los nuevos inversionistas de bienes raíces creen erróneamente que cuanto más cara, más grande y única es una propiedad, mejor es. 

La realidad es que cuando se trata de ganar dinero sucede exactamente lo contrario.

¿Por qué? Veamos.

El flujo de caja es más fuerte

Las personas a menudo cometen el gran error de comprar propiedades en alquiler en el mismo lugar y con la misma calidad en la que ellos quieren vivir.

Asimismo, los lugares con acabados de alta gama en los mejores distritos no suelen ser las mejores propiedades de alquiler dado que se enfocan en un nicho muy específico. 

Veamos algunas fortalezas de invertir en zonas de clase media sólida:

  • Las inmuebles generalmente se ven menos afectados durante los ciclos de mercado a la baja y las recesiones económicas. Las personas siempre necesitan donde vivir.
  • Las viviendas son más accesibles en precio lo que facilita la diversificación de las inversiones al poseer varios alquileres en diferentes partes.
  • Comprar una propiedad alrededor del precio medio para su mercado inmobiliario asegura que podremos alquilar a una variedad más amplia de inquilinos porque el alquiler estará dentro del promedio para ese mercado. No forzaremos el alquiler hacia arriba para cubrir los costos.
  • El flujo de caja suele ser más fuerte y predecible, mientras que las tasas de desocupación son más bajas porque la mayoría de la población suele establecerse en esas zonas.

Para ser justos, un dilema al que se enfrentan muchos nuevos inversionistas es que los precios de las viviendas y el costo de vida son altos en el mercado donde viven. Ese es un obstáculo que es muy fácil de superar si abrimos nuestros espectro a las opciones de clase media descritas.

Conoce otras opciones para invertir en bienes raíces con poco dinero

Además de utilizar el apalancamiento para poseer directamente una propiedad de alquiler existen otras buenas opciones para invertir en bienes raíces, incluso si solo tienes unos pocos billetes para comenzar, veamos.

Fideicomisos de inversión inmobiliaria 

Los Fideicomisos de inversión inmobiliaria son vehículos que cotizan en las principales bolsas de valores y que tienen como objetivo invertir en bienes raíces para generar ingresos. 

Pros:

  • Amplia exposición a diferentes tipos de activos inmobiliarios.
  • Altamente líquido con acciones muy fáciles de negociar.
  • Los fideicomisos de inversión inmobiliaria pagan dividendos (aunque menores al rendimiento de efectivo sobre efectivo – cash on cash – utilizando el apalancamiento).

Contras:

  • Rendimientos de dividendos bajos.
  • Sin control sobre propiedades específicas que se compran y venden.
  • Precios de las acciones afectados por la volatilidad del mercado de valores.
  • Poco espacio de apreciación porque la subida en el valor de las propiedades usualmente se captura al momento de valorizar las acciones del fideicomiso y sacarlo a bolsa.

Crowdfunding

Los crowdfunding son vehículos inmobiliarios en los que un gran número de inversores aportan capital para invertir en activos, por ejemplo centros comerciales, edificios de apartamentos, un grupo de propiedades en renta, etc.

Pros:

  • Acceso a grandes ofertas inmobiliarias fuera del alcance de la mayoría de los inversores.
  • Rendimientos generalmente más altos que un fideicomiso de inversión inmobiliaria.
  • La calidad y el riesgo del trato dependen del patrocinador

Contras:

  • Control limitado sobre cómo se usa realmente su dinero.
  • Las mejores ofertas a menudo se limitan a inversores acreditados de alto patrimonio neto.
  • Dependiendo del tipo de inversión, es necesario conocer bien las garantías solicitadas por el patrocinador a la inmobiliaria para que controlar el riesgo de la inversión.

Asociaciones 

Las asociaciones suelen ser empresas o acuerdos formados por inversores inmobiliarios de ideas afines para poseer y operar una propiedad específica. 

Normalmente, un inversor está diseñado como socio principal para manejar las actividades diarias de la inversión, y los inversores restantes son socios pasivos.

Pros:

  • Sabes quiénes son los otros inversores.
  • Mayor participación en las ganancias potenciales.
  • Buena oportunidad de aprendizaje práctico para nuevos inversores inmobiliarios.

Contras:

  • El riesgo puede ser mayor porque hay menos inversores involucrados.
  • Los conflictos de personalidad pueden ocurrir si los socios no se examinan adecuadamente.
  • Un socio principal sin experiencia puede generar rendimientos negativos y pérdida de capital de inversión.

Pensamientos finales

En lugar de preguntarte cuánto dinero necesitas para invertir en bienes raíces, quizás la mejor pregunta sea: ¿Cuánto dinero quiero invertir en bienes raíces?

Para las personas con muy poco dinero para invertir, opciones como el fideicomiso o crowdfunding pueden ser una buena opción. 

Ahora bien, si se cuenta con un poco más de dinero para invertir en bienes raíces, usar el apalancamiento es la manera perfecta de usar un pequeño pago inicial. 

La estrategia principal sería poseer y controlar directamente una propiedad de alquiler para generar un flujo de efectivo neto constante, mientras utilizas el alquiler del inquilino para pagar los costos de la inversión, con el objetivo de complementar los retornos con ingresos por apreciación del activo más la amortización de la deuda mensual.

Si este artículo te ha ayudado a despejar dudas sobre cuánto dinero necesitas para invertir en bienes raíces, te recomendamos seguir aprendiendo más en nuestro blog especializado en inversión inmobiliaria.

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