En bienes raíces los costos de cierre del vendedor pueden ser fácilmente el 8% o más del precio de venta de la propiedad, incluido el pago de la comisión inmobiliaria. 

De manera que, si estás vendiendo una casa con un precio de compra por contrato de $100,000, puedes esperar costos de cierre de al menos $8,000.

Eso sin duda es una gran parte de las ganancias esperadas.

La buena noticia es que siempre que tengas suficiente capital en la propiedad, no tendrás que traer dinero en efectivo a la mesa de cierre, ya que las tarifas se deducen de tus ganancias. 

Para comenzar haremos un vistazo rápido de cómo funciona un cierre de bienes raíces, luego veremos los costos de cierre que puedes esperar al vender una propiedad. 

Finalmente, te enseñaremos cómo reducir tus costos de cierre para conservar una mayor parte de tus merecidas ganancias.

Cómo funciona un cierre de bienes raíces

Un cierre de bienes raíces es el proceso legal utilizado para transferir la propiedad de una parte a otra. 

La venta se cierra cuando tanto el comprador como el vendedor ha cumplido con todas las obligaciones descritas en el contrato de compra.

Aunque el proceso de cierre en la venta de inmueble varía en función del lugar,, los cierres generalmente siguen estos pasos:

  • Ambas partes han cumplido los términos y condiciones del contrato de compra-venta.
  • El comprador o el prestamista del comprador (banco) transfieren los fondos necesarios para cerrar la compra de la propiedad.
  • El vendedor paga todos los préstamos y gravámenes pendientes sobre la propiedad para proporcionar un título claro al comprador.
  • Un tercero, como una notaría o un abogado de bienes raíces se asegura de que todo el dinero y los documentos necesarios para cerrar se intercambien y registren, y que todas las tarifas de cierre sean pagadas por ambas partes.

 

Costos de cierre para vendedores

Los costos de cierre en la venta de bienes raíces para los vendedores consiste en una variedad de gastos diferentes y generalmente se deben pagar al cierre.

A continuación, te mostramos un desglose de los costos de cierre que la mayoría de los vendedores pueden esperar, los costos variables según su situación personal y el potencial de impuestos sobre las ganancias de capital.

Costos típicos de cierre del vendedor

  • Comisiones de agentes inmobiliarios (normalmente entre el 5% y el 6% del precio de venta).
  • Pago del saldo de la hipoteca, incluido cualquier interés repartido.
  • Impuestos de la propiedad hasta la fecha de cierre, a menos que los impuestos se hayan pagado por adelantado, ó del año completo dependiendo del impuesto y requisitos legales de la operación.
  • Honorarios de abogados que se utilizan para el cierre.
  • Los impuestos de transferencia varían según las leyes estatales y locales y generalmente se basan en el valor de la propiedad. En Perú, el impuesto a las transferencias es la alcabala y asciende a 3% del valor de transferencia (no aplica para las 10 primeras UIT del valor). 
  • Gastos municipales hasta la fecha de cierre 

 

Costos varios para el vendedor

    • Inspección previa a la vivienda para descubrir defectos desconocidos antes de poner la propiedad en el mercado.
    • Reparaciones solicitadas por el comprador después de la inspección de la propiedad.
    • Costos de servicios públicos, como agua y electricidad, que deben dejarse encendidos mientras se comercializa la propiedad desocupada.
    • Créditos a los costos de cierre del comprador que se negociaron como concesiones al vendedor.
  • Embargos o juicios contra la propiedad o el vendedor.
    • Penalización por pago anticipado de la hipoteca, según los términos del préstamo existente.
  • Traspaso de la garantía del alquiler en caso la vivienda cuente con un inquilino
  • Costos de mudarse a una nueva propiedad y establecer nuevos servicios públicos.

 

Costos de cierre del comprador frente al vendedor

Los costos de cierre del comprador normalmente oscilan entre el 2% y el 5% del precio de compra de la propiedad y generalmente incluyen:

Tasas de préstamo y propiedad

  • Costos administrativos de la operación bancaria o financiera
  • Prima del seguro hipotecario
  • Intereses prepagos o corridos entre la fecha de cierre de la venta y el primer pago de la hipoteca
  • Tasa de tasación
  • Tarifa de inspección de la vivienda
  • Otras tarifas de préstamos

Las tarifas que no se hayan pagado por adelantado vencen el día del cierre. Normalmente, el comprador traerá efectivo adicional para cerrar a menos que algunos o todos los costos de cierre del comprador estén incluidos en el préstamo.

¿Puede un vendedor pagar los costos de cierre del comprador?

Un vendedor puede aceptar pagar algunos o todos los costos de cierre del comprador, pero puede reducir sus ganancias netas, según la opción que utilice.

Existen algunas razones válidas para obtener menos dinero en la venta de tu propiedad. 

Por ejemplo, puede pronosticar que el mercado inmobiliario está entrando en un ciclo descendente normal y desea vender antes de que el mercado cambie a un mercado de menores condiciones.

O bien, puede equilibrar su cartera de propiedades e intercambiar su tipo de inversión, por ejemplo migrar capital a propiedades con rentas más asequibles en mercados más pequeños con mayores rendimientos de arrendamiento. 

Ganará un poco menos de la venta de lo que le gustaría, pero compensará con creces la diferencia cuando reinvierte.

Cómo reducir sus costos de cierre como vendedor

Como inversionista inmobiliario, hay varias cosas que puedes hacer para reducir los costos de cierre:

  • Busca las notarías que ofrezcan los menores costos
  • Negocia una estructura de comisiones más baja con tu agente de bienes raíces, asegurándote de que todavía estás dentro del mercado y existe el incentivo de cerrar la operación

Publica y vende tu propiedad de alquiler con Proper, esto te ayudará a reducir la comisión inmobiliaria total y acceder a asesoría a lo largo de todo el proceso.