Diferencia Entre TIR y ROI En La Inversión Inmobiliaria

La tasa interna de rendimiento (TIR) y el rendimiento de la inversión (ROI) son dos de los cálculos comunes que se utilizan al analizar una inversión inmobiliaria para analizar y pronosticar sus rendimientos reales y esperados.

Por eso en este artículo, veremos cuál es la diferencia entre ambos y cuál debería utilizar al momento de invertir en un departamento para alquilar. 

Definición de TIR y ROI

La TIR y el ROI son dos cálculos complementarios utilizados por los inversores inmobiliarios. La mayor diferencia entre las dos fórmulas es que la TIR considera el valor del dinero en el tiempo, mientras que el ROI no.

Probablemente hayas escuchado la expresión: “Vale más pájaro en mano que cien volando”. De eso se trata exactamente el valor del dinero en el tiempo.

Según este concepto el dinero de hoy vale más que la misma cantidad de dinero en una fecha futura. 

Esto se debe a que hoy en día el efectivo se puede invertir inmediatamente para generar una ganancia o para gastarlo y disfrutarlo. Por otro lado, la promesa de dinero en una fecha futura conlleva una cierta cantidad de riesgo, que es una de las razones por las que los prestamistas cobran intereses sobre el dinero prestado.

Ahora, veamos cómo se calculan el ROI y la TIR.

Retorno de la inversión (ROI)

Como mencionamos anteriormente, el ROI no tiene en cuenta el valor del dinero en el tiempo. Lo que sí mide el ROI es el cambio en el valor de tu inversión en el momento actual en comparación con su valor original:

• ROI = (Ingresos netos + Valor actual) / Valor original – 1 x 100
• $ 50,000 NOI (Net Operating Income ó Ingresos Netos) + $ 250,000 valor actual / $ 200,000 valor original = 1.5 – 1 = 50%

En este ejemplo, una propiedad de alquiler que generó $ 50,000 de ingresos por alquileres y por la que se recibió $ 250,000 al momento de la venta (o al menos es el valor actual de mercado) y que se adquirió originalmente por $ 200,000 tiene un retorno de inversión del 50%. 

Sin embargo, el ROI no tiene en cuenta dos factores importantes que sí tiene la TIR:

• Duración del período de tenencia de la propiedad
• Cuando se reciben los flujos de efectivo de los ingresos netos

Los inversionistas de inmuebles para alquilar utilizan la TIR (que es el acrónimo de Tasa Interna de Retorno) que en términos prácticos calcula el “rendimiento anual” de una inversión considerando el costo del dinero en el tiempo..

Conozcamos cómo calcular la TIR

La fórmula de la TIR también es utilizada por inversores profesionales como fondos de inversión, capital privado, áreas de inversiones de empresas privadas, etc.  dado que mide el crecimiento anual de una inversión considerando cuándo se ingresa y sale cada flujo de dinero y los trae a valor presente. 

Sin embargo, el cálculo de la TIR es complejo y debe hacerse con Excel, una calculadora financiera o una calculadora de TIR en línea. En Proper contamos con un simulador de análisis financiero online para todas las propiedades que están en nuestra plataforma. Si quieres conocer la TIR de cualquier propiedad sólo tienes que ingresar cualquier propiedad dentro de nuestra página web.

Una forma común de entender el cálculo de la TIR es considerarla como la tasa de descuento (tasa de interés) que hace que al traer a valor presente la suma de los flujos de efectivo de la inversión, ésta sea igual a la inversión inicial (esto es VAN igual a cero). En otras palabras, invirtiendo a esa tasa de interés, es indiferente tener el dinero hoy o tenerlo en el futuro.

La fórmula para determinar el valor actual neto es: 

• VAN = (Flujo de caja / (1 + i) t) – Inversión Inicial, donde i = la tasa de descuento requerida y t = el número de períodos del flujo de caja..

Si bien esta fórmula puede ser un poco compleja, lo importante es entender la lógica detrás: el dinero tiene un valor en el tiempo, dado que podemos invertirlo en alguna otra oportunidad de inversión o simplemente disfrutarlo hoy día. La TIR es un cálculo que recoge esta lógica y se debe interpretar como la tasa de interés que rinde una inversión cada año y puede ser comparada con el rendimiento de otras inversiones alternativas (rendimiento de depósitos a plazo, fondos mutuos, fondos de inversión, etc.)

Por ejemplo, se puede considerar que la tasa de descuento representa el rendimiento de un inversor para una inversión a cierto nivel de riesgo. 

Por lo tanto, si un inversor puede obtener una TIR o un rendimiento anualizado del 4%, una inversión alternativa debería ofrecer una TIR superior al 4% para tener sentido financiero al mismo  nivel de riesgo.

Debido a que la TIR también tiene en cuenta el valor del dinero en el tiempo, cuanto más tiempo se mantenga una inversión, menor será la TIR, ello lo hace potente porque incorpora realmente el valor del dinero del inversionista.

Retorno de la inversión frente al Rendimiento de la inversión

En este punto, vale la pena señalar que existe una gran diferencia entre el retorno de la inversión y el rendimiento de la inversión.

Cuando las personas invierten en un activo (acciones, bonos o bienes raíces), automáticamente asumen que recibirán el 100% de su capital inicial invertido en algún momento. Ese es el retorno de la inversión. 

El rendimiento de la inversión incluye el capital inicial invertido más las ganancias netas obtenidas por la propiedad del activo.

Los inversores experimentados saben que elegir la inversión incorrecta puede resultar en una pérdida de la inversión, sin que se devuelva toda su inversión inicial. Por ejemplo, el valor de las acciones puede subir y bajar drásticamente en un corto período de tiempo, ello es algo poco frecuente en bienes raíces dado que la propiedad se encuentra físicamente allí y los cambios en precios más drásticos en las peores crisis no han superado un 20% en promedio.

Elegir entre TIR o ROI

La TIR calcula la tasa de crecimiento anualizada teniendo en cuenta el valor del dinero en el tiempo. 

El ROI mide la tasa de crecimiento o el rendimiento total desde el principio hasta el final del período de inversión, sin considerar generalmente el tiempo de la inversión. En Proper, buscamos solucionar esta diferencia dividiendo el ROI entre el número de años de la inversión y así pueda reflejar un rendimiento anual comparable con otras inversiones. 

Otras diferencias clave entre la TIR y el ROI es que la TIR es más difícil de calcular y depende de una serie de variables, mientras que el ROI es fácil de calcular, pero no considera el valor futuro del dinero invertido. En Proper todas las propiedades cuentan con estos indicadores automáticamente, los cuales van cambiando en función de los datos que coloque el inversionista. Te invitamos a conocer nuestras propiedades AQUÍ

Cómo calculan los inversores en propiedades de alquiler la TIR y el ROI

Ahora echemos un vistazo a un ejemplo real de cómo los inversores en propiedades de alquiler calculan la TIR y el ROI.

En este escenario, asumiremos que una propiedad para alquilar se compró por $ 100,000 en efectivo y se mantuvo durante cinco años antes de venderse por un precio de venta neto (después de los costos de cierre) de $ 125,000. 

El ingreso anual neto es de $ 7,000 y la tasa de descuento alternativa “libre de riesgo” del inversionista es del 6%.

Cómo calcular el ROI de una propiedad de alquiler

Comencemos con el ROI, ya que es el más fácil de calcular. El precio de venta neto de la casa es de $ 125,000 y el ingreso anual total es de $ 35,000 ($ 7,000 por año x 5 años):

• ROI = Ingresos netos + Valor actual / Valor original = ROI – 1 x 100
• $ 35,000 de ingreso neto + $ 125,000 valor actual / $ 100,000 valor original = ROI – 1 x 100
• $ 160 000 / $ 100 000 = 1,6 – 1 = 0,60 x 100 = 60%
• 60% entre 5 años entrega un 12% de ROI Anual

Entonces, de principio a fin, el ROI de la propiedad de alquiler durante el período de retención de cinco años es del 60%, que equivale a un 12% anual.

Si hubiera una tasa de vacancia más alta (días libres o sin alquilar) de lo esperado o reparaciones de capital necesarias durante el período de mantenimiento, el ROI sería menor porque el ingreso neto total sería menor.

Cómo calcular la TIR de una propiedad de alquiler

Para calcular la TIR, usamos la inversión inicial original (precio de compra) de $ 100,000 más cuatro años de $ 7,000 por año en ingresos netos. 

El ingreso neto en el quinto año es de $ 132,000, que es el total de los ingresos netos por alquiler de $ 7,000 para el año completo más el precio de venta neto de $ 125,000:

Inversión inicial = $ 100,000

Período de tenencia = 5 años

• Año 1 = $ 7,000
• Año 2 = $ 7,000
• Año 3 = $ 7,000
• Año 4 = $ 7,000
• Año 5 = $ 132,000 ($ 7,000 de ingreso neto por alquiler + $ 125,000 precio de venta neto)

La TIR es del 11,013%.

Nuestro cálculo también muestra que la diferencia entre el 12% y el 11.013% es justamente el costo del dinero en el tiempo, donde a mayor tiempo menor rentabilidad.

Al comienzo de esta sección, dijimos que la tasa de descuento alternativa “libre de riesgo” del inversor era del 6% (por ejemplo, un depósito a plazo fijo). Debido a que la propiedad de alquiler utilizada en este ejemplo genera una TIR del 11,013%, casi el doble de la tasa segura del inversor, invertir en este inmueble tiene sentido financiero porque el rendimiento es mucho mayor.

Cálculo de la TIR con flujo de caja desigual

En el mundo real de las propiedades de alquiler, los flujos de efectivo de inversión a veces no son los mismos de un año a otro. 

La vacancia puede ser más alta de lo normal en un año determinado, o los gastos de reparación imprevistos disminuyen los ingresos netos.

Con esas variables en mente, veamos cómo la sincronización del flujo de efectivo afecta la TIR.

En este ejemplo, asumimos que el inversor necesitaba actualizar la propiedad durante el primer año. 

El gasto de rehabilitación y la pérdida de ingresos debido a la vacancia dieron como resultado que no hubiera flujo de efectivo en el primer año, pero generó mayores ingresos netos por alquiler durante los cuatro años restantes:

Inversión inicial = $ 100,000

Período de tenencia = 5 años

• Año 1 = $ 0
• Año 2 = $ 8,750
• Año 3 = $ 8,750
• Año 4 = $ 8,750
• Año 5 = $ 133,750 ($ 8,750 ingresos netos por alquiler + $ 125,000 precio de venta neto)

La TIR se ha reducido al 10,669% frente al 11,013% del escenario anterior.

Aunque el flujo de efectivo anual es mayor, debido a que no hay ingresos el primer año, el valor temporal del dinero reduce la TIR general, mientras que el ROI y los flujos de efectivo netos totales permanecen sin cambios.

Por qué los inversores utilizan tanto la TIR como el ROI

Tanto los cálculos de la TIR como el ROI tienen sus fortalezas y debilidades.

El ROI es un cálculo sencillo “al revés”, pero no tiene en cuenta el costo de oportunidad ni el valor del dinero en el tiempo. 

La TIR es mucho más complicada de calcular, pero proporciona una mejor idea del potencial a largo plazo de una inversión en un inmueble para alquilar.

El uso de la TIR y el ROI brinda a los inversores inmobiliarios una visión profunda del rendimiento pasado, actual y futuro de una propiedad para renta..

A menudo, el ROI se puede utilizar para descartar inversiones inmobiliarias que no coincidan con la estrategia del inversor. Luego, los inmuebles que sí calzan con su perfil de inversión se pueden analizar más a fondo con un cálculo detallado de la TIR.

Si quieres continuar aprendiendo más sobre cómo invertir en bienes raíces te invitamos a explorar nuestro blog, en Proper trabajamos para ayudarte a aprender todo lo necesario para que tu inversión sea exitosa. 

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