
Estrategias para invertir de manera inteligente

Muchos inversores han oído hablar de la regla del 1%, pero ¿qué pasa con la regla del 2%?
Hoy, vamos a profundizar en lo que es realmente la regla del 2%, cómo y cuándo aplicarla, y algunas cosas a tener en cuenta a medida que la usamos para comprar una propiedad de alquiler.
¿Qué es la regla del 2%?
La regla del 2% establece que, si el alquiler mensual de una propiedad determinada es al menos el 2% del precio de compra, es probable que el flujo de efectivo sea bueno.
- Tiene este aspecto: precio mensual de alquiler / compra = X.
Si X es menor que 0.02 (la forma decimal del 2%) entonces la propiedad no es una propiedad del 2%. Si es 0.02 o más, entonces se ha encontrado con una propiedad del 2%.
La mayoría de las propiedades de alquiler cuando cotizan en cualquier sitio de web suelen tener tres números en la cotización: el precio de venta, los ingresos por alquiler mensual o anual y el número de teléfono del agente de ventas.
Si todo lo que tienes es el precio de la propiedad y el monto del alquiler mensual, puedes determinar muy rápidamente si la propiedad en alquiler cumple con la regla del 2%.
¿Las propiedades de la regla del 2% son reales o es un mito?
La mayoría de los inversores tienen bastante dificultad para encontrar propiedades que cumplan con la regla del 1%, y mucho menos algo que supere o incluso duplique ese criterio.
La buena noticia para estos inversores es que existen propiedades del 2%. En Proper ya las hemos visto y las hemos cerrado.
Pero para comprender mejor esto, veamos el siguiente ejemplo.
Existen algunos inmuebles que son excelentes propiedades de flujo de efectivo positivo, pero muchas de ellas, posiblemente la gran mayoría de ellas, están plagadas de problemas, porque si no ¿Por qué el propietario estaría vendiendo una fuente de ingresos como esa?
Además, las propiedades del 2% a menudo se encuentran en el lado menos costoso de cualquier mercado inmobiliario determinado.
Dicho de otra manera, jamás se ha visto que una propiedad de $ 500,000 se alquile por $ 10,000 / mes. Sin embargo, si se ha podido observar muchas propiedades vendidas por $ 40,000 que se alquilan por $ 800 al mes.
Antes de que te vayas o creas que esto es una equivocación, te en cuenta que cada propiedad de alquiler del 2% será muy difícil de poseer.
Siempre hay excepciones a todas las reglas (o pautas, en este caso). A menudo tienes que trabajar muy duro para clasificar las malas para encontrar la buena.
Lo que le dice la regla del 2% sobre una propiedad de alquiler
Lo que nos dice la regla del 2% es la relación entre el alquiler y el precio de venta. No existe una fórmula secreta que nos ofrezca una idea del rendimiento real de una propiedad.
Como inversores, debemos tomar la información que tenemos, tanto el monto del alquiler como el precio de venta, y comenzar a derivar si creemos o no que la propiedad de alquiler es una inversión que vale la pena.
Recuerda que, dado el precio de venta de la propiedad, podemos realizar ingeniería inversa para convertirla en una propiedad del 2%, simplemente manipulando ese precio de venta.
Lo que no le dice la regla del 2% sobre una propiedad de alquiler
Si bien la regla del 2% es útil para determinar si es probable que la propiedad de alquiler tenga un flujo de efectivo muy bueno, hay una gran cantidad de otras preguntas que no responde.
Uno de estos es ¿Dónde está ubicada físicamente la propiedad de alquiler? Al analizar las propiedades del 2%, es fundamental tener en cuenta el vecindario específico en el que se encuentra la propiedad para determinar cuál será la tasa de disponibilidad.
Ten en cuenta que, unos pocos meses de vacante pueden consumir todo el flujo de efectivo incluso de una propiedad del 2%.
Pero veamos las matemáticas que nos ayudarán a comprender este punto:
- El alquiler bruto cobrado en una propiedad de alquiler unifamiliar que se alquila por $ 1,000 / mes = $ 12,000 / año.
- Costo de 2 semanas de vacante: $ 462 o 3.85% de sus ingresos anuales.
- Costo de 2 meses de vacante: $ 2,000, o el 16% de sus ingresos anuales.
Recuerda, la pérdida de ingresos es solo una parte de la ecuación. Todos los gastos operativos permanecen vigentes (en su mayor parte) como gastos mensuales.
Los impuestos sobre la propiedad, el seguro y los pagos de la hipoteca (si decides financiar la propiedad) aún deben ser atendidos independientemente de si el inquilino vive o no en la propiedad.
Si bien dos meses pueden consumir el 16% de sus ingresos anuales, en realidad pueden consumir el 100% de sus ganancias anuales si solo espera generar $ 2,000 / año en flujo de efectivo positivo.
Un administrador de propiedades decente debería poder encontrar las tasas de vacantes en diferentes mercados.
Ahora bien, bajo esta regla, las propiedades en climas más duros o vecindarios más hostiles a menudo tienen mayores gastos de mantenimiento. Esto debes tenerlo en cuenta al momento de ejecutar los cálculos.
Por último, la regla del 2% no tiene en cuenta los impuestos a la propiedad. Los impuestos a la propiedad son a menudo los mayores asesinos de todos los acuerdos.
¿Se puede convertir una propiedad de alquiler en una que cumpla con la regla del 2%?
Ahora que hemos cubierto muchos problemas relacionados con la regla del 2% en sí, y las propiedades del 2%, probablemente te hayas preguntando por qué alguien querría una de estas cosas.
Es importante tener en cuenta que el 2% de las propiedades existen orgánicamente, pero a veces, es necesario poder ver el bosque a través de los árboles.
¿Qué la convierte en una propiedad del 2%? Pues bien, puede requerir un análisis adicional más allá del precio de venta y el monto del alquiler mensual.
Quizás pienses: ¿Profundizar más profundamente no frustra el propósito de usar la regla del 2% en primer lugar? La respuesta técnicamente sí, pero para encontrar y hacer buenas ofertas, a menudo tenemos que profundizar más, así que veamos.
Si una propiedad está listada como que cumple con la regla del 2%, es una suposición relativamente segura de que tendrá flujo de efectivo, pero obviamente aún se necesitan más análisis.
El análisis adicional debería revelar algunas cosas como:
-
- ¿Cuánto dolor de cabeza estás comprando?
- ¿Es el flujo de caja realmente tan bueno como parece a primera vista?
- ¿Cuáles son los gastos reales previstos para la propiedad que está analizando?
Obtener una imagen completa, más allá de si cumple o no con la regla del 2%, es de suma importancia.
¿Qué debes aprender para convertir una propiedad de alquiler del 1% en una propiedad del 2%?
A menudo tienes que crear las mejores ofertas, ya que pueden ser extremadamente difíciles o imposibles de encontrar.
Si simplemente miras la propiedad como aparece en la lista y ves 1% e inmediatamente desapruebas porque no cumple con la regla del 2% en la superficie, te estarás perdiendo muchas oportunidades.
El hecho de que una propiedad no se anuncie como una propiedad del 2% no significa que no tenga el potencial de convertirse en una.
Te en cuenta que el alquiler tiende a aumentar con el tiempo, mientras que el precio al que compras obviamente sigue siendo el mismo.
Por último, los buenos inversores pueden ver el potencial de las cosas, en lugar de simplemente verlas como son hoy.
Esto no quiere decir que debas ser un visionario para ser un gran inversor inmobiliario.
Sin embargo, podemos decirte que poder visualizar el potencial de algo hace que la inversión inmobiliaria sea mucho más fácil.
Pensamientos finales
Similar a la regla del 1%, la regla del 2% es un gran lugar para comenzar tu análisis y obtener una lectura rápida de qué tan bien funcionará una propiedad.
Sin embargo, en última instancia, no hay mejor manera de desarrollar tu intuición que hacer suposiciones sobre una propiedad y luego probarlas a ti mismo como verdaderas o falsas.
Recuerda, la regla del 2% es una parte posterior del cálculo de la servilleta en cuanto a si anticipamos o no una propiedad al flujo de efectivo. De ninguna manera es un sustituto o reemplazo de buen análisis.
No te quedes atascado viendo las cosas solo como son; asegúrate de verlas por lo que tienen el potencial de ser.
Si esto no es algo que está actualmente en tu repertorio, practica. Encuentra propiedades de alquiler en línea que no cumplan con sus criterios de inversión o con la regla del 2% y ve si puedes hacer que funcionen mentalmente.
Recuerda, el cerebro es un músculo y si no lo usamos y no lo ejercitamos, puede atrofiarse. La mayoría de los inversores inmobiliarios no nacieron bien. Tuvieron que trabajar duro y fallar repetidamente para llegar a donde están hoy.
No te preocupes si tienes dificultades para encontrar o hacer ofertas del 2%, esta es solo una herramienta más en el cinturón de instrumentos del inversor inmobiliario.
Si quieres realizar un análisis de mercado para encontrar propiedades de alquiler bajo la regla del 1 o 2%, en Proper tenemos todo para hacer de tu inversión inmobiliaria todo un éxito.
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