Muchos personas que invierten en departamentos para alquilar están perdiendo dinero sin darse cuenta. Compran departamentos basándose en el “instinto” o la emoción sin tomarse el tiempo para contabilizar con precisión qué gastos deben tener en cuenta al invertir en un departamento para alquilar.  

Por eso, en este artículo te hablaremos sobre ¿Qué gastos se debe tener en cuenta al invertir en un departamento para alquilar sea mayor que el que gasto que genera la propiedad.

En tal caso, estimar los gastos es mucho más difícil, simplemente porque hay muchas más variables esperadas e inesperadas.

Los inversores utilizan la regla del 20% como punto de partida para estimar los gastos de un acuerdo que están analizando, pero comencemos por ver los tres pasos que te ayudarán a estimar con mayor precisión los gastos de tú propiedad de alquiler antes de comprar.

° 1: habla con un administrador de propiedades en el mercado

Los administradores de propiedades son una excelente fuente de información precisa sobre gastos que no encontrarás en ningún otro lugar. 

Comunícate con varios y hágales saber que está pensando en comprar un departamento como inversión. Hazle saber que estás considerando contratar a un administrador y pregúntales qué gastos creen que se deberían considerar. En Proper contamos con el área de Proper Rentas, especializada en el corretaje de alquiler de los inmuebles y la administración de las propiedades. Puedes contactarlos AQUÍ

° 2: habla con otros inversionistas inmobiliarios

Las personas que ha conocido y que compraron previamente algún departamento para alquilar son otra fuente excelente para estimar los gastos de alquiler de propiedades. Los inversores activos saben que la creación de redes es el nombre del juego. Si te ayudan, saben que les devolverás el favor en el futuro. Si no conoces personas que ya haya realizado este tipo de inversiones inmobiliarias, contáctate con Proper y te ayudaremos en tu proceso de inversión, dado que nos especializamos en inversión inmobiliaria y contamos con todos los contactos necesarios para desarrollar este tipo de inversiones. Nos puedes contactar AQUÍ

°3 – Llama a las empresas de servicios públicos

Incluso si estás comprando un departamento para alquilar donde el inquilino pagará las facturas, es una buena idea investigar el costo de los servicios públicos mensuales. 

Los posibles inquilinos pueden preguntar acerca de ellos, y si el costo de los servicios públicos ha sido demasiado alto, puede haber un defecto que haga que no lo alquiles tan rápido y/o haya algún defecto en la propiedad que estás comprando.

Es posible que la compañía de servicios públicos solo te dé un promedio de los últimos meses, pero es una buena manera de calcular su pro forma.

¿Cómo armar una proforma?

Ahora que ha realizado una diligencia debida básica, el siguiente paso es elaborar una proforma para su posible propiedad de alquiler. 

Una proforma es una proyección estimada de sus ingresos y gastos. Puedes armar uno en unos pocos y sencillos pasos.

Primero, detalla sus gastos operativos de rutina

Estos son los gastos fijos más comunes para un departamento de alquiler. Es posible que algunos de ellos no se apliquen o que el inquilino los pague, según el tipo de propiedad que esté comprando.

Pero es una buena idea incluirlos en su lista de gastos operativos de propiedades de alquiler para que no se pasen por alto accidentalmente:

  • Agua/alcantarillado/gas
  • Electricidad
  • Seguros
  • Costos fijos de gestión del condominio, edificio, etc.
  • Impuestos de propiedad
  • Pago hipotecario
  • Costos municipales
  • A continuación, enumere sus gastos variables

Los gastos variables se pueden expresar de dos formas. Pueden basarse en el porcentaje de los ingresos por alquiler, o puede usar un gasto fijo para las próximas reparaciones que está presupuestando.

Las partidas de gastos variables incluyen:

  • Factor de vacancia para cambiar la propiedad entre inquilinos (días libres sin alquilar)
  • Comisión de corretaje por encontrar un nuevo inquilino
  • Costo de administración de la propiedad (usualmente un porcentaje del alquiler)
  • Reparaciones de rutina por desgaste normal
  • Mejoras de capital como un nuevo techo, sistema de calefacción o actualización del sistema eléctrico.
  • Finalmente, suma todo

Con un poco de suma, resta y multiplicación, puede determinar rápidamente si su departamento para alquilar tendrá un flujo de caja positivo. Algunos inversores utilizan una hoja de cálculo básica para su proforma.

Sin embargo, es fácil cometer errores de esta manera y más difícil escalar y rastrear su cartera de propiedades de alquiler a medida que crece.

No olvide los costos de cierre

Los costos de cierre son gastos únicos pagados en una transacción inmobiliaria. Dependiendo de su mercado y tipo de propiedad, los costos de cierre pueden oscilar entre el 1,5% y el 5% del precio total de compra.

Los costos asociados con el cierre de una compra-venta incluyen costos del préstamo, costos de tasación, costos notariales y registrales,, intereses hipotecarios e impuestos sobre la propiedad; y tarifas del intermediario o corredor.

Las mayores deducciones fiscales para inversores inmobiliarios

Las deducciones de impuestos a veces pueden marcar la diferencia entre perder dinero u obtener ganancias en una propiedad de alquiler. 

Existen beneficios fiscales únicos para invertir en departamentos para alquilar dependiendo de cada país, entonces ¿Por qué pagar más impuestos de los que tiene que pagar?

Estas son las mayores deducciones fiscales para los inversores en propiedades de alquiler residencial:

    1. Intereses pagados sobre hipotecas, préstamos utilizados para mejorar la propiedad o intereses de tarjetas de crédito sobre bienes o servicios utilizados para la propiedad.
    2. Reparaciones y mantenimiento de rutina: dependiendo de tu legislación, los plazos para deducir el gasto varían. 
    3. Gasto de depreciación para recuperar el costo de la propiedad inmueble y cualquier mejora realizada, generalmente van entre 20 y 30 años dependiendo del país. 
    4. Deducción del costo de propiedad personal para artículos como electrodomésticos, muebles y equipo de jardinería pertenecientes al dueño de la propiedad
    5. Gastos de viaje para ir a exhibiciones, los suministros y gastos de viaje para ir a networking de inversionistas, etc. 
    6. Gastos de oficina en casa – incluido un taller si realiza su propio mantenimiento

Gastos de publicidad y marketing

  • Costos de investigación de inquilinos, como verificaciones de crédito e informes de antecedentes
  • Costos de mantenimiento para detectar pequeñas fugas antes de que se conviertan en grandes
  • Servicios de control de plagas.
  • Gastos de emergencia, que pueden cubrirse con efectivo reservado en un fondo de reserva especial
  • Gastos de capital para reparaciones importantes o mejora de la propiedad
  • Permisos comerciales y licencias fiscales de la ciudad 
  • Contabilidad básica para una propiedad de alquiler

En Perú, todos estos gastos son posibles de deducir si la inversión se realiza a través de una empresa y/o el inversionista tiene un régimen tributario de persona natural con negocio. Otra alternativa en el marco vigente a la fecha de este artículo es deducir los gastos de reparaciones al momento de calcular el impuesto a pagar por la ganancia en la venta de una propiedad. Todos estas opciones deben discutirse primero con su contador de cabecera.

Si estás en Perú y te interesa conocer los pros y contras de invertir con una empresa, te sugerimos que contactes a uno de nuestros asesores para definir la mejor forma de ejecutar tu inversión inmobiliaria. Puedes contactarte AQUÍ

Muchos inversores inmobiliarios se centran en hacer tratos y ahorrar el papeleo administrativo para un día lluvioso. 

Desafortunadamente, los días de administración pueden ser pocos y espaciados, y antes de que te des cuenta, las facturas, los recibos y el papeleo se desbordan. 

El flujo de caja se ve afectado

Los proveedores reciben pagos con retraso y la rotación de inquilinos aumenta. Es por eso que es una buena idea dejar la contabilidad y la administración de propiedades a los profesionales mientras usted se concentra en invertir. 

Las buenas compañías de administración de propiedades ofrecen a los propietarios un portal en línea donde puede realizar un seguimiento de todos sus ingresos y gastos. En Proper por ejemplo contamos con todo el proceso automatizado, desde la recaudación de la renta hasta la gestión del día a día de la propiedad. 

Sin embargo, incluso cuando delegas, es importante comprender cómo funciona un sistema básico de contabilidad para un negocio de bienes raíces de alquiler

Tendrás una mejor idea del funcionamiento de tu inversión y podrás detectar pequeños errores antes de que se vuelvan costosos.

Lista de verificación de gastos de propiedad de alquiler

Hay mucho que hacer al darle seguimiento a la gestión de los ingresos y gastos de un departamento para alquilar. Comprender todos los diferentes gastos lo ayudará a crear un presupuesto preciso. Además, obtendrás los beneficios y deducciones que ofrecen las leyes fiscales favorables a los bienes raíces del país en el que te encuentres:

  • Costos de cierre, costos de tasación e hipotecas.
  • Honorarios del corredor de bienes raíces
  • Gastos de marketing y publicidad
  • Costos de inspección de inquilinos
  • Tasas de administración de la propiedad
  • Materiales y suministros
  • Gastos de mantenimiento y reparación
  • Costos de control de plagas
  • Gastos de jardinería
  • Tarifas de servicios públicos
  • Subsidio para gastos de vacantes
  • Gastos de cambio de propiedad entre inquilinos
  • Costos de mejora, rehabilitación y mejora de la propiedad
  • Honorarios profesionales legales y contables
  • Los gastos de viaje
  • Deducciones de oficina en casa
  • Impuestos de propiedad
  • Impuestos sobre la renta
  • Seguro de propiedad
  • Gastos de permisos comerciales y de licencia
  • Gastos por intereses
  • Costos de reparación de emergencia
  • Reserva de fondos o cuentas de “días difíciles”
  • Depreciación y deducciones de propiedad personal
  • Deducciones transferibles

Si necesitas realizar un análisis exhaustivo para saber qué gastos debes tener en cuenta al invertir en un departamento para alquilar y no sabes por dónde comenzar, recuerda que en Proper te ofrecemos un servicio gestión y administración de inmuebles y podemos ayudarte con todo lo que necesites.

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