Inversión Inmobiliaria, conoce sus ventajas y desventajas

Inversión Inmobiliaria vs. el Mercado de Capitales   

Muchas personas evalúan invertir directamente ese dinero y entre las opciones que más se evalúan son el mercado de capitales o los bienes raíces.

El primer paso antes de invertir es comprender cada tipo de inversión y así trazar una estrategia adecuada que te permita garantizar una inversión rentable  a mediano y a largo plazo.  

Ventajas y desventajas de la inversión inmobiliaria  

Ventajas:

1. Rentabilidad: Comprar inmuebles usualmente es un mecanismo para la proteger el valor de tu patrimonio, pues suelen el precio de los inmuebles usualmente crece con la inflación y si inviertes en zonas de alto crecimiento es posible generar una alta rentabilidad por la apreciación del metro cuadrado.
2. Estabilidad: Los inmuebles están menos propensos a los altibajos del mercado de financiero y la economía global,  como a sucesos imprevistos que afecten el panorama financiero. En la página https://www.bcrp.gob.pe hay una sección de estadísticas donde pueden obtenerse la evolución de los precios en Lima en la última década.
3. Alquiler: los inmuebles son grandes generadores de flujo de caja que entregan efectivo para ejecutar nuevas inversiones. Dependiendo del sector inmobiliario puedes encontrar rendimientos entre 6% y 12% anual.
4. Palanca financiera: Los inmuebles son uno de los pocos productos que permiten comprar con el dinero de otros (a través de un crédito hipotecario) y multiplicar la rentabilidad de tu inversión. Para más detalle ver el artículo Fuentes de Rentabilidad de las Inversiones Inmobiliarias
5. Escudos fiscales: Si eres una empresa puedes depreciar los inmuebles y utilizar esta depreciación como gasto, lo cual permite reducir la carga tributaria. En el Perú, el análisis debe ser más profundo dado que existen otros impuestos asociados al alquiler y las operaciones inmobiliarias. Te recomendamos el artículo Invertir en Inmuebles en Perú como Persona Natural o Persona Jurídica. 
6. Limitas el fraude: Es mucho más difícil que te engañen en la compra de un inmueble porque puedes visitar e inspeccionar la propiedad directamente y revisar el historial de tus potenciales inquilinos. Dado el alto conocimiento que requiere el mercado de capitales, debe confiarse en la experiencia de los administradores de los fondos de inversión y los auditores contables de las empresas.

Desventajas: 

1. Ilíquidos: Si necesitas vender y recibir el dinero lo antes posible, puede tardar un poco transformar el activo en dinero efectivo, el tiempo de venta va depender de cada mercado y los procesos  asociados. 
2. Tiempo y esfuerzo: Los inmuebles requieren una gestión activa, desde conseguir el inquilino y cubrir los costos de reparaciones físicas y/o mantenimiento son temas con los que debe lidiarse regularmente.
3. Calidad del activo: en caso la inversión se realice en planos, existe el riesgo de que la inmobiliaria entregue un producto distinto al esperado, para evitar ello es necesario invertir con inmobiliarias con trayecto y experiencia, y de ser posible, con alguna oficina de inversiones inmobiliarias que ya haya ejecutado ese proceso de selección.
4. Morosidad: Siempre existe la posibilidad de que el inquilino caiga en mora y sea necesario desalojarlo. 

Para acotar los riesgos y los costos de estos dos últimos casos, existen empresas especializadas en property management que se encargan de conseguir el inquilino, administrar el inmueble, cobrar el alquiler y atender las incidencias que puedan ocurrir durante el alquiler del inmueble.

Ventajas y desventajas de comprar acciones  

Ventajas:

1. Líquidos: los mercados de capitales son mercados donde las operaciones usualmente se realizan el mismo día, por lo cual puedes vender tus activos rapidamente. 
2. Dividendos: En el caso de las acciones, muchas empresas entregan dividendos anuales a sis accionistas que generan un flujo de caja adicional. En el Perú el rendimiento promedio anual de las acciones en la Bolsa de Valores de Lima se encuentra alrededor de 4%. 
3. Cupones: En el caso de la renta fija (papeles de deuda de las empresas) los rendimientos llegan a través del pago de un, los cuales varían en función del riesgo de la empresa que toma la deuda y las condiciones de pago.
4. Diversificación: Es mucho más sencillo, dado la gran cantidad de opciones del mercado de capitales y menores tickets de inversión, construir un portafolio diversificado a nivel de instrumentos, mercados y compañías. 
5. Mínimo trabajo: Invertir en el mercado de capitales es una inversión pasiva, a diferencia de los inmuebles, tu inversión no requiere de una gestión activa. 

Desventajas:

1. Volatilidad: El mercado de capitales suele subir y bajar según el contexto político, económico y social, dado que existen muchos agentes económicos tomando decisiones inmediatas en función de sus expectativas futuras.
2. Acciones emocionales: Para que la inversión sea exitosa es necesario no dejarse llevar por las fluctuaciones de corto plazo que pueden impulsarte a tomar decisiones (de compra o venta) distintas a tu plan inicial. No dejar que las emociones ingresen es muy dificil para la mayoría de inversionistas. 

Panorama actual de inversión inmobiliaria vs Bolsa de Lima  

El gobierno viene ejecutando iniciativas que incentiven la reactivación rápida del sector inmobiliario. 

Según el presidente la  Asociación de Empresas Inmobiliarias (ASEI) del Perú, Juan Carlos Tassara,  el incremento del subsidio del Fondo Mivivienda y la aprobación del Congreso para retirar el 25% de los fondos de pensiones que administran las AFP, les da a las familias una oportunidad de oro para obtener una vivienda. Asimismo, la reducción de la tasas de interés de referencia del Banco Central de Reserva empujará hacia abajo las tasas de interés de los créditos hipotecarios y se hará más accesible el pago de las cuotas mensuales.

Esta reducción de las tasas de interés en el mundo para promover la economía, tiene un impacto sobre el mercado de capitales reduciendo la rentabilidad de los instrumentos, así mismo, la incertidumbre en la economía ha generado una alta volatilidad en los mercados. 

Tendencias en contraste 

Una opción para contrastar las tendencias  del mercado de capitales y la inversión inmobiliaria es comparar los resultados de la Bolsa de Valores de Lima y/o el de los distintos fondos de las AFP versus la inversión inmobiliarias en Lima Top y Lima Moderna. 

Si tomamos una ventana de tiempo desde Marzo 2013 a Marzo 2020, vemos que el IGBVL ha caído en 27%, mientras que el precio por metro cuadrado en Lima creció entre 38% en los distritos de Sector Alto y 63% en los distritos de Sector Medio. A nivel de rendimientos, los alquileres en Lima rinden entre 3.9% y 6.6%, mientras que el rendimiento de las empresas en la bolsa bordea el 4%.

Si comparamos estos resultados con los fondos de pensiones, los inmuebles siguen siendo una alternativa más rentable. Con un corte previo a la crisis, en Diciembre 2019, la rentabilidad de los inmuebles iba entre 11% y 16%, por el lado de las AFP, los mejores resultados los tenía el Fondo 1 de Hábitat con una rentabilidad cercana al 12%. Llegada la crisis, en Marzo 2020, sigue siendo Hábitat en su fondo 2 la de mejor resultado del sistema, con una rentabilidad alrededor del 8% anual, y el promedio del sistema se encuentra alrededor del 4%.

Si bien ambas opciones tienen ventajas y desventajas, para aquellos inversionistas que buscan rentabilidades superiores con riesgos controlados, la inversión inmobiliaria es la mejor opción. 

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