Las inversiones inmobiliarias pueden volverse un poco complejas si eres principiante y no sabes cómo tomar decisiones en diferentes escenarios. 

Además, debes tener en cuenta que una inversión ideal es aquella que genera suficientes ingresos por alquiler para pagar tanto los gastos operativos como la hipoteca, y sigue dejando dinero en el banco al final de cada mes.

Como verás tu éxito financiero depende de la estrategia inmobiliaria que elijas hoy, pero no te alarmes, en Proper estamos para ayudarte. 

Esta vez te hemos traído 11 estrategias de inversión inmobiliaria que seguramente te ayudarán a encontrar ese camino hacia la libertad financiera que tanto buscas.

Principales tipos de estrategias de inversión inmobiliaria

Antes de comenzar a enumerar estrategias, debes saber que existen tres estrategias fundamentales para invertir en bienes raíces que debes tener en cuenta:

  • Básicas.
  • Valor agregado.
  • Oportunistas.

Pero ¿Qué significa esto? Pues bien, lo primero que debes saber es que cada estrategia funciona de una manera diferente. Y para alcanzar el éxito como inversionista inmobiliario debes contar con diferentes herramientas, las cuales te permitirán tomar decisiones para cada posible situación.

Esto significa que el equilibrio entre riesgo y ganancia para cada estrategia es diferente.

Básicas

Las inversiones básicas o centrales te ayudarán a generar ingresos predecibles sobre propiedades nuevas o recién compradas, las cuales debes procurar alquilarlas a inquilinos calificados. 

En este caso, el sector inmobiliario tiene el nivel más bajo de riesgo, pero también los rendimientos más bajos, a cambio de la menor cantidad de incertidumbre. 

Hablamos de propiedades clasificadas como Clase A, es decir, que se encuentran en vecindarios y distritos top de la ciudad, con familias de ingresos más altos o enfocados al turismo o negocios. 

Valor Agregado

La propiedad de valor agregado te permitirá aumentar el flujo de efectivo o el valor de mercado al realizar actualizaciones estratégicas o invertir en zonas en pleno desarrollo con alta expectativa de apreciación. 

En este caso, el beneficio sube dado que las inversiones de valor agregado pueden tener mayores rendimientos pero requieren mayores habilidades y conocimientos de mercados específicos.

Si en el caso anterior estaban las propiedades de clase A, en este caso hablamos de distritos de clase media con alto nivel de demanda de compra y alquiler, el cual puede evaluarse viendo si en determinadas zonas hay desarrollos inmobiliarios constantes. 

Vale decir que una zona de clase media, por decir clase B o B- que se encuentre colindante a una zona de clase A tiene un alto potencial de convertirse en B+ o incluso A- con el pasar del tiempo si las áreas próximas al inmueble continúan creciendo y poblándose.

Oportunistas

Las propiedades que compres utilizando una estrategia de inversión inmobiliaria oportunista incluyen propiedades de segundo uso (mayormente antiguas) que requieren reparación y cambios

Lo primero que debes saber es que usualmente estas estrategias oportunistas requieren un buen nivel de capital (para capturar la oportunidad rápidamente) y un alto nivel de riesgo (por los riesgos de reparación, análisis y valor de venta esperado implícitos en el análisis inicial)

Pero, a cambio, tienes la oportunidad de obtener una gran recompensa si logras vender a un valor de mercado adecuado.

Obviamente este tipo de inmuebles suelen ser de Clase C, los cuales en teoría son construcciones antiguas con un nivel aceptable de mantenimiento. Pueden estar en diversas zonas de la ciudad y el éxito dependerá del conocimiento con el que cuenta el inversionista del mercado específico donde está el inmueble. 

En estos casos, debido a que usualmente son viviendas de segundo uso o antiguas, suelen ofrecer  pocas posibilidades de apreciación, obteniéndose la mayor ganancia de capital en las reparaciones ejecutadas y en el descuento conseguido en la compra.

12 tipos populares de inversiones inmobiliarias

Si aún no lo tienes claro, considera esto: tu estrategia de inversión inmobiliaria actúa como una “guía de cómo invertir tu dinero”. 

Después de seleccionar tu estrategia, el siguiente paso es determinar en qué tipo de inmueble deseas invertir tu capital.

A continuación te presentamos algunas de las formas más populares de invertir en bienes raíces.

Vivienda residencial

  • Departamentos: es muy fácil encontrar departamentos donde invertir y, en muchos mercados inmobiliarios, son el tipo de propiedad de alquiler que muchos inquilinos desean.
  • Propiedad multifamiliar: son una excelente manera de multiplicar el flujo de efectivo de tu cartera invirtiendo en casas de dos o tres pisos que puedan independizar “unidades” y así contar con varios unidades que generan flujos de alquiler independientes.
  • Arreglar y vender: Comprar una propiedad con posibilidad de remodelación, ejecutar los cambios y luego venderla lo más rápido posible. 

Este último tipo de inversión inmobiliaria se centra en la ganancia a corto plazo en lugar del flujo de caja recurrente.

Inmuebles comerciales

  • Edificios de uso específico: edificios de apartamentos con alta proporción de de uso mixto (generalmente con oficinas o propiedades comerciales en el mismo sitio) o edificios enfocados a un sector específico (estudiantes por ejemplo).
  • Oficina: clasificadas en edificios de oficinas Clase A, B y C, dependiendo de su ubicación, tamaño y segmento objetivo.
  • Minorista: se trata de pequeños tiendas o inmuebles comerciales en centros comerciales, dependerá del tamaño y calidad del centro comercial (o edificio) que genera/soporta el flujo de tránsito personas y la demanda potencial, así como la ubicación del inmueble dentro del espacio total.
  • Industrial: generalmente ubicado cerca de las principales rutas de transporte en áreas suburbanas del mercado. Los tipos comunes de propiedad industrial incluye centros de distribución. También están en este rubro espacios medianos utilizados como puntos satélite para entrega a clientes minoristas dentro de zonas urbanas con buena densidad de población.
  • Terreno: incluye terrenos agrícolas y ganaderos, terrenos no urbanizados, lotes subdivididos, terrenos abandonados, etc. todos ellos con el objetivo de desarrollos específicos y con los riesgos asociados a dicho desarrollo.

Propiedad indirecta

  • Empresas conjuntas y asociaciones: formar una sociedad para invertir en bienes raíces es una buena manera de compartir el riesgo y el beneficio e invertir en proyectos en los que no se tiene experiencia, de la mano de personas con mayor experiencia en el rubro. Se puede ingresar financiando proyectos a nivel de sociedad o préstamos. 
  • Fideicomisos de inversión inmobiliaria: estos pueden ser públicos o privados y concentrarse en una clase específica de activos inmobiliarios. 
  • Recaudación de fondos o Crowdfunding: reúnen grandes cantidades de dinero de grupos de inversores para invertir en propiedades o desarrollos que están fuera del alcance de la mayoría de los inversores. 

¿Cómo funciona cada estrategia?

Ahora veamos a través de un ejemplo cómo funcionan cada una de las tres estrategias de inversión inmobiliaria anteriormente mencionadas (básica, de valor agregado y oportunista).

Para comenzar usaremos la Calculadora de Inversiones Inmobiliarias de Proper con el objetivo de analizar los retornos potenciales de opciones diversas:

Básica: Ubicación Miraflores – 100 metros

  • Propiedad: 3 dormitorios, 2 baños
  • Inversión inicial: $ 250,000 dólares
  • Renta mensual: $ 900 dólares
  • Rendimiento bruto: 4.3%
  • Apreciación anual: 2%
  • Rendimiento total anual: 6.3%
  • Barrio: Top

Valor agregado: Ubicación Surquillo – 40 metros

  • Propiedad: 1 dormitorio, 1 baño
  • Inversión inicial $ 75,000
  • Renta mensual: $ 500
  • Rendimiento bruto: 8%
  • Apreciación anual: 4%
  • Rendimiento total anual: 12%
  • Barrio: 3 estrellas

Oportunista: San Miguel

  • Propiedad: 3 habitaciones, 2 baño, construido 1970
  • Inversión inicial: $ 90,000
  • Renta mensual: $ 600
  • Rendimiento bruto: 8%
  • Incremento valor por reparaciones: 10%
  • Rendimiento bruto: 18%
  • Barrio: 2 estrellas

Evidentemente esto es sólo una ilustración de lo que representa cada estrategia inmobiliaria en términos numéricos.

¿Cómo elegir la estrategia de inversión inmobiliaria adecuada?

Antes de tomar cualquier decisión se recomienda definir qué tipo de estrategia quieres ejecutar en función de tu perfil/apetito de riesgo.

A continuación te dejamos algunas características de cada tipo:

Inversión inmobiliaria básica

  • Propiedades en alquiler llave en mano completamente actualizada y ya alquilada a un inquilino. Puedes encontrar algunas de estas opciones en www.proper.com.pe/entrega 
  • Bienes raíces de clase A en las mejores zonas y distritos.
  • Similar a invertir en activos de alta calidad (algunos ejemplos pueden ser bonos del gobierno o acciones de empresas de alta capitalización)
  • Proporciona un menor nivel de riesgo a cambio de una menor rentabilidad.

Inversión inmobiliaria de valor agregado

  • Bienes raíces de clase B en vecindarios y distritos promedio y por encima del promedio de ingresos
  • Similar a invertir en una acción con alta expectativa de crecimiento con el respaldo de la propiedad
  • Proporciona una combinación equilibrada de riesgo y rendimiento.

Inversión inmobiliaria oportunista

  • Bienes raíces de clase C en vecindarios y distritos por debajo del promedio de ingresos o en propiedades en barrios de ingreso medio con algún nivel considerable de antigüedad que requieren reparaciones.
  • El factor de incluir variables como presupuesto y gestión de reparaciones, así como la expectativa de vender el inmueble al precio de mercado le dan un componente de riesgo más alto a una inversión en bienes raíces tradicional. 
  • Muchas veces requiere contar con un equipo formado con experiencia en el proceso de construcción, así como agentes que conozcan bien el mercado donde está el inmueble para controlar los factores de riesgo.

Diversifica con diferentes estrategias de inversión

Pues bien, como verás existen diferentes estrategias a la hora de invertir en bienes raíces, también puedes hacer crecer tu negocio inmobiliario diversificando su cartera de propiedades de alquiler mediante el uso de diferentes estrategias de inversión. 

Sin embargo, si aún tienes más dudas que respuestas sobre como invertir tu dinero en bienes raíces y no sabes qué estrategia es más conveniente para ti y tu socio, ponte en contacto con nosotros. 

En Proper trabajamos para ofrecerte las mejores alternativas de inversión inmobiliaria, así como en la generación de información relevante que permita profesionalizar este tipo de inversiones, contamos con un amplio equipo de trabajo que te ayudará a tomar las mejores decisiones.