En este artículo vamos a definir algunas razones de por qué deberíamos invertir en bienes raíces en un momento de crisis. Para ello vamos a seguir la siguiente secuencia lógica: 1. Empezaremos definiendo qué es y qué no es una operación de inversión inmobiliaria 2. Dentro de una inversión inmobiliaria en qué tipo de activos podemos enfocarnos y 3. Desarrollaremos por qué los activos inmobiliarios residenciales pueden ser una opción sólida de resguardo de valor y alta expectativa de rentabilidad.

Empecemos definiendo una operación de inversión. Parafraseando a Benjamin Graham en su libro The Intelligent Investor una operación de inversión es aquella que cumple con las siguientes 3 condiciones: 

a) Resguardar tu capital 
b) Tener un análisis detallado 
c) Entregar una rentabilidad razonable al inversionista. Toda operación que no cumplan con las 3 condiciones (juntas), puede considerarse como una operación especulativa.

Llevando este concepto a las inversiones inmobiliarias, la compra de un inmueble con la expectativa de usarlo no es una operación de inversión (puede cumplir con la condición de resguardo de tu capital, pero usualmente no tiene un análisis de riesgo/retorno detallado, dado que depende de los gustos y preferencias del consumidor). Por lo tanto, nuestra visión está dirigida sólo a compras de inmuebles que tengan como objetivo alcanzar una rentabilidad razonable con un nivel de riesgo controlado. Si deseas profundizar en estos conceptos te recomendamos el siguiente video en el que se ahonda en las diferencias entre “Invertir y Especular” en el mercado inmobiliario https://youtu.be/cSHeLL9YB2A

Una vez dentro de este ámbito, el mercado inmobiliario nos abre varias opciones: oficinas, ocio (hoteles, condos, etc), locales comerciales, centros de distribución, almacenes, vivienda, entre otros.

Respecto a las oficinas, ocio y locales comerciales, si bien hay cada vez más países en el mundo donde la pandemia del Covid19 está cada vez más controlada y las personas regresan a las oficinas y a los viajes, consideramos que son espacios donde el flujo de ingresos (alquiler) de nuestra inversión inmobiliaria dependerá aún de muchas variables no controladas (recuperación económica empresarial, evolución de las preferencias de los consumidores, adopción del home office, etc); por lo que es mejor esperar a tener más información antes de aventurarnos en estas opciones.

Por otro lado, la pandemia desplegó nuevos hábitos de consumo, acelerando principalmente la adopción del comercio electrónico. Con el incremento de las transacciones de compra online de productos físicos, se desplegaron necesidades logísticas inmediatas. Por ejemplo, almacenes de mayor capacidad para atender la nueva demanda, creación de espacios dark kitchen para mejorar los procesos y tiempos de atención del delivery, y búsqueda centros de distribución dentro de espacios urbanos que permitan acelerar las entregas y reducir costos de traslado.

Estas nuevas oportunidades traen consigo buenas oportunidades inmobiliarias de mediano y largo plazo, sin embargo, no suelen estar “a la mano” del inversionista retail por diversos motivos: la identificación de espacios requiere cierto nivel de especialización, valores de inversión mucho más elevados (tanto por el tamaño de los inmuebles como por mayores condiciones bancarias al momento de evaluar el negocio), poca información de la demanda del nuevo mercado al que se ingresa, capacidad para llegar al demandante de estos espacios y colocar el inmueble en un contrato sólido luego de la inversión, entre otros.

 

Finalmente, tenemos el grupo más cercano y con el que la mayoría de las personas se familiariza al momento de pensar en una inversión inmobiliaria: la vivienda. No obstante, también es requisito en nuestro análisis el segmentar esta categoría. En principio, podemos identificar tres grupos: 

1. Vivienda de lujo en barrios consolidados 
2. Vivienda social, la cual suele tener apoyos de programas del gobierno 
3. Vivienda residencial en barrios de clase media.

 

VIVIENDA DE LUJO

En las inversiones en bienes raíces suele estar dirigida a dos tipos de clientes: los turistas que la alquilan a través de plataformas como airbnb, booking, etc. en barrios consolidados de la ciudad y los expatriados extranjeros, normalmente con el sponsor de una empresa local. En una situación de crecimiento económico sostenido, estabilidad y expectativas prósperas para la economía este tipo de inmuebles suele tener buen desempeño, dado que la demanda es constante y estable. Lamentablemente, hoy – Julio 2021 – el Perú no cuenta con esta estabilidad y las expectativas del regreso del turismo son aún difusas. Junto con ello, el péndulo político congeló muchas inversiones, y el flujo de negocios y personas se encuentra en la refrigeradora también.

 

VIVIENDA SOCIAL

Está definida como vivienda “económica” en la cual el gobierno despliega diversos programas y subsidios que buscan resolver problemas de marginalidad y/o apoyo a los más necesitados. En los los últimos años viene creciendo a muy buen ritmo, tanto por los subsidios del gobierno como por el componente de rentabilidad adicional que conlleva para los desarrolladores inmobiliarios. No obstante, este es un segmento que debe mirarse con pinzas desde una visión de alquiler. El nivel de ingresos de la población que demanda este tipo de vivienda suele ser informal, lo cual le incluye un riesgo innecesario al flujo de ingresos, asimismo, sus ubicaciones muchas veces incrementan el costo logístico de gestionar estos alquileres, en un mercado como el peruano, donde hay muy pocos operadores de inmuebles profesionales.

 

VIVIENDA RESIDENCIAL
Por el contrario, tiene una expectativa singularmente diferente. Y podemos identificar 4 razones por las que presentan un escenario positivo:

 

1.  En momentos de crisis las personas postergan sus decisiones de compra de vivienda y sobrevaloran el alquiler, prefieren retrasar el hacerse de una hipoteca a largo plazo y cuidar sus ahorros en caso de emergencias. Ello refuerza la demanda de alquiler local. Si tenemos en cuenta que este sector de clase media – lo llamado Lima Moderna – ha consolidado cerca de dos tercios de la demanda de vivienda en Lima (principalmente por su cercanía a distritos consolidados, solucionando temas de transporte, y por la mejora en el nivel de urbanismo de estos distritos, mejorando la calidad de vida las personas) podemos esperar que las personas quieran seguir viviendo allí.

2.   A nivel financiero, tenemos las tasas de interés hipotecarias en su nivel mínimo histórico, La tasa promedio del sistema está alrededor del 6% y 7%, mientras que personas con un muy buen perfil crediticio alcanzan tasas de hasta 4% anual. Un departamento de inversión en barrios como Surquillo, Magdalena, Lince, etc. debe entregar una renta anual alrededor del 7% a 8%, haciendo que el flujo de caja – alquiler vs cuota – calce (de ahí la frase “depas que se paguen solos”). Para conocer cómo funciona este flujo de caja te recomendamos leer https://proper.com.pe/cuanto-dinero-realmente-se-necesita-para-invertir-en-bienes-raices/

3.  Un tercer factor es que la incertidumbre política juega para todos, también para las inmobiliarias. Es posible encontrar proyectos con excelentes diseños y acabados, en zonas de alta demanda, con precios bastante atractivos. Inclusive, ofertas y condiciones de pago flexibles dada la necesidad de las inmobiliarias de avanzar con la venta en un escenario inestable. Si bien es cierto que los precios en promedio se mantienen estables, en el mercado existen muy buenas oportunidades.

4.  La pandemia y el populismo prácticamente están acabando con el sistema de pensiones privado y muchos aportantes no tendrán una pensión suficiente para cubrir sus gastos de jubilación. Ver la inversión inmobiliaria como una alternativa de ingresos futuros o de jubilación equivale a invertir en un fondo de pensión personal.

 

Estos factores se analizan en un escenario en el que la economía no colapsa, seguramente estaremos estancados, pero no nos convertimos en Venezuela o Cuba. Sin embargo, imaginemos que la economía se vuelve cada vez más compleja y empieza a verse un flujo de migración de peruanos al exterior. Si bien muchas personas migrarán, habrá otro grupo (la mayoría) que se quedará, dado que no todos tienen la capacidad financiera y emocional de viajar y empezar de cero en otro país. Y todos los que se queden, trabajarán bajo las condiciones vigentes y necesitarán donde vivir.

 

Aquí podría contra argumentarse que, de ocurrir un escenario como ese, es mejor tener liquidez que inmuebles. Mejor llevar el dinero fuera que dejarlo aquí. Eso es cierto, pero también dependerá del tipo de inversionista. En caso estemos hablando de una persona que pone en juego toda su liquidez este razonamiento hace sentido. Sin embargo, de no ser así, la decisión dependerá de la combinación riesgo / retorno / liquidez que se busque. A diferencia, de los activos financieros (acciones, bonos, etc), los bienes raíces tienen la ventaja de permitir al inversionista invertir dinero que no es suyo (sino del banco), “multiplicando” el volumen (y “rentabilidad”) de su inversión; por lo que una persona que busque alcanzar un retorno relativo superior, asumiendo el riesgo de tener un inmueble en el Perú, podría invertir sin dejar que el ruido lo gobierne.

 

Este característica (alcanzar retornos superiores) a través del uso de la banca, es una ventaja que un inversionista retail puede utilizar – en la gran mayoría de los casos –  sólo en su país de origen. En el Perú es posible invertir colocando solamente el 10% o 20% del valor del inmueble (lo que equivale a S/. 30,000 o S/. 60,000 si consideramos el precio de un departamento de inversión promedio). Asimismo, puede hacerse a tasas muy competitivas a nivel internacional. Mientras que en Perú la tasa hipotecaria promedio está alrededor de 6%, alcanzando pisos de hasta 4% para personas con perfiles crediticios sólidos; en países como México o Colombia las tasas promedio están alrededor del 10%. Más aún, en Perú el crédito puede hacerse en soles, teniendo un cobertura natural en caso de una eventual devaluación de la moneda (si “el Sol” pierde valor, el valor de su crédito también).

 

Si el inversionista busca mejorar el perfil de riesgo de su inversión y consideramos el invertir en mercados más sólidos como el de EEUU, debe tener en cuenta que los bancos le solicitarán como inicial entre 40% a 50% del valor del inmueble – condición estándar para inversionistas latinoamericanos. En mercados como La Florida, por ejemplo, esos porcentajes implican una inversión de USD 100,000 a USD 150,000 dado los precios promedio de las viviendas. Finalmente, la tasa de interés a conseguir como extranjero se encuentra entre 4% y 6%, cifras muy similares a las tasas de interés locales. Para conocer cómo incrementa la rentabilidad de una inversión inmobiliaria al tomar deuda les sugerimos leer https://proper.com.pe/conoce-la-magia-del-apalancamiento-en-bienes-raices-2/

 

En Proper creemos que tener la posibilidad de hacerse de un activo inmobiliario de características sólidas que permita: a) Asegurar una pensión futura

b) Construir patrimonio personal (heredable)

c) Comprarlo con dinero que no es tuyo (sino del banco) 

d) Hacerlo a uno de los costos financieros más bajos de la historia, son razones que superan con creces el ruido político actual.

 

Eso sí, toda inversión debe ser responsable. No invertir todo lo que tenemos, guardando siempre liquidez para eventualidades y, sobre todo, hacerlo asesorado. Una inversión inmobiliaria tiene muchas ventajas, pero también puede ser un dolor de cabeza si uno lo hace con inmobiliarias que no hacen bien la tarea o le da espacio a la improvisación. Sorpresas legales, análisis erróneos, problemas de post venta, entre otros, son el pan de cada día en un mercado tan atomizado como el peruano. Cuide su dinero como si fueran años de su vida (los años que costó conseguirlo).