Los costos de cierre al comprar/vender una propiedad son los costos que deben cubrir comprador y vendedor para cerrar la operación, muchos de ellos son costos ocultos que aparecen en medio de la operación y pueden cambiar significativamente el análisis de inversión inmobiliaria. 

Aunque cada trato es diferente, los compradores pueden esperar pagar entre el 3% y el 4% del precio de compra del contrato, mientras que los costos de cierre del vendedor suelen ser del 8% o más.

Esto no es regla, dado que el comprador y vendedor pueden negociar quién paga algunos costos de cierre. 

A continuación listamos los costos de cierre típicos del comprador y el vendedor que puedes esperar al hacer una inversión inmobiliaria. Muchos de ellos cambian si el inmueble lo vende un desarrollador inmobiliario (primera venta) o es una vivienda de segundo uso. 

Tarifas de cierre del comprador

  • Cargos del Banco por suscripción, informe crediticio y gestión administrativa
  • Costos legales del abogado que te representa en la operación – especialmente en viviendas de segundo uso.
  • Costos de tasación
  • Costos de inspección de la propiedad para viviendas de segundo uso
  • Impuestos asociados a la operación
  • Comisión del agente inmobiliario

Tarifas de cierre del vendedor

  • Liquidación hipotecaria de un préstamo existente – en caso el inmueble que vende está hipotecado 
  • Impuesto a la renta por la ganancia en la venta – puedes conocer cómo funciona este impuesto en Perú en el siguiente artículo https://proper.com.pe/como-funciona-el-impuesto-a-la-renta-en-el-mundo-inmobiliario-2/
  • Descuentos entregados al comprador
  • Comisión de agente inmobiliario
  • En caso el inmueble esté alquilado, la garantía entregada por el inquilino en curso

Tipos de costos de cierre de propiedades

Ahora echemos un vistazo más de cerca a algunos de los costos de cierre al invertir en una propiedad

Financiamiento

  • Tasación: es realizada por un tercero independiente para verificar que la propiedad que se está comprando tiene un valor igual al precio de compra del contrato, si no más.
  • Comisión administrativa: compensa al prestamista (banco) por organizar y preparar los documentos del préstamo y evaluar el riesgo de realizar el préstamo.
  • Seguro de desgravamen: protege al prestamista (banco) contra el incumplimiento del prestatario por muerte o incapacidad. Algunos bancos lo cobran a lo largo del tiempo del préstamo, sin embargo, otros de manera anual debiendo el comprador pagar el primer año al momento de sacar el préstamo
  • Seguro del inmueble: protege al prestamista de pérdidas si el inmueble sufre algún deterioro o destrucción que reduzca/elimine su valor comercial: terremotos, incendios, problemas estructurales, etc. Algunos bancos lo cobran a lo largo del tiempo del préstamo, sin embargo, otros de manera anual debiendo el comprador pagar el primer año al momento de sacar el préstamo
  • Intereses prepagos: es una cuenta que cobra los intereses del préstamo entre el momento en que se cierra la transacción y el vencimiento del primer pago de la hipoteca.
  • Regularización de Impuestos y tasas: se deberá estar al día con el pago de las tasas municipales e impuestos a la propiedad para que la operación sea aceptada. En particular, las notarías solicitan que los arbitrios y el impuesto predial del año en curso se encuentren pagados. Estos pagos usualmente son asumidos por el vendedor.
  • Liquidación del préstamo existente: Para que la propiedad pueda transferirse sin cargo al comprador no debe tener deudas, en los casos donde el valor de venta de la propiedad es menor a la valuación de la hipoteca, el vendedor deberá pagar la diferencia al banco que tiene la hipoteca del inmueble.

Costos de la propiedad

  • Inspección de la propiedad: requerida para verificar el estado de la propiedad, es parte de un proceso de debida diligencia para evitar posteriores inconvenientes. Se realiza cuando ambas partes ya tienen acordado los precios y términos de la operación, en caso exista algún costo no identificado se descuenta del precio acordado.
  • Estudio de títulos: verifica principalmente: 1. Que la persona que vende la propiedad es efectivamente su propietario y cuenta con todas las facultades para vender la propiedad y 2. que la información del inmueble (perímetro, límites y todo lo señalado en los documentos de la propiedad) se encuentra debidamente registrado. Asimismo,  se utiliza para identificar servidumbres como servicios públicos o acceso y para descubrir cualquier invasión de propiedades vecinas, y/o todo lo señalado como límite de la propiedad.
  • Séptico: inspección que normalmente se realiza en áreas rurales para evaluar los componentes del sistema séptico, verificar si hay fugas y probar el campo de drenaje que rodea el sistema séptico.
  • Comisión del agente inmobiliario: si bien las comisiones son negociables, la mayoría de los agentes inmobiliarios cobran una comisión de entre el 3% y el 7% del precio de venta de la propiedad más impuestos.
  • Impuesto de transferencia – alcabala: impuesto que grava la transferencia de las propiedades, en Perú es del 3% del valor de venta. 
  • Impuesto a la renta: impuesto que grava la ganancia que obtiene el vendedor al vender su propiedad, en Perú las tasas dependen del número de ventas que una persona realice dentro del periodo de 1 año. El impuesto empieza en 5% para las dos primeras ventas y sube a 29.5% a partir de la tercera venta. Conoce más de estos impuestos a la venta de propiedades en Perú en https://proper.com.pe/como-funciona-el-impuesto-a-la-renta-en-el-mundo-inmobiliario-2/

Honorarios profesionales

  • Abogado: utilizado para facilitar los cierres de bienes raíces y para revisar los términos y condiciones del contrato de compra, y otros documentos de cierre. En Proper contamos con asesorías legales para todos nuestros inversionistas inmobiliarios.
  • Asesor financiero: ayuda a los inversores inmobiliarios enfocados en propiedades para alquiler a garantizar que cada compra de propiedad mejore los objetivos financieros a largo plazo. Proper es un asesor inmobiliario de inversiones inmobiliarias que a través de tecnología te permite acceder a oportunidades, analizar toda la información financiera online y tener un soporte constante a lo largo de toda la inversión.

Tarifas asociadas con el alquiler

  • Alquiler prorrateado: un cargo al vendedor y un crédito al comprador por el alquiler del inquilino cobrado por el vendedor después del cierre de la operación.
  • Depósito en garantía: un cargo al vendedor y un crédito al comprador para registrar la transferencia del depósito de seguridad del inquilino al nuevo propietario.

Tarifas administrativas

  • Tarifa de búsqueda de título: se paga por acceder al título que verifica el historial y los reclamos registrados contra la propiedad. 
  • Registro: costo por registrar la nueva escritura de la propiedad en los registros públicos. A veces el comprador negocia con el Banco para que asuma los costos y los financie en su crédito.

Varios: incluye tarifas por servicios como notario, entrega de documentos, certificaciones y/u otras tarifas de procesamiento.

Cómo reducir los costos de cierre de las propiedades de inversión

Claramente, hay muchas tarifas, pero a menudo los inversionistas inmobiliarios se sorprenden de la rapidez con la que se acumulan los costos de cierre al momento de cerrar la inversión.

Si no sabes cómo reducir los costos de cierre de una propiedad, en Proper te ayudamos a optimizarlos en caso inviertas con nosotros. 

Ten en cuenta que este apoyo junto con comisiones bajas son sólo algunas de las muchas razones por las que en Proper nos hemos ganado la confianza de los inversionistas.

Las concesiones entre vendedor y comprador también pueden reducir los costos de cierre del comprador.

Una concesión de vendedor ocurre cuando el vendedor acepta flexibilizar algunos puntos de la operación para apoyar al comprador con los costos de cierre y viceversa.

A continuación, te mostramos dos ejemplos de cómo podría funcionar una concesión desde el vendedor al comprador, basada en un precio de compra de una propiedad de $ 100,000 y una concesión de vendedor de $ 10,000:

  • Mantener el precio de compra en $100,000 y que el vendedor le haga un préstamo de $10,000 al cierre, lo que reduce el precio de venta neto a $90,000 y reduce las tarifas e impuestos a pagar por la transferencia. El comprador paga este préstamo en otra operación al vendedor.
  • Aumentar el precio de compra a $110,000 y el vendedor entrega $10,000 en crédito al comprador. Ello le permite al comprador financiarse los $100,000 con el Banco (el 100% del valor del inmueble) y el vendedor recibe los $100,000 acordados inicialmente. 

En efecto, hay pros y contras de las concesiones de los vendedores.

Por ejemplo, si el mercado inmobiliario está entrando en una tendencia a la baja normal, un vendedor podría utilizar una concesión para motivar al comprador. Otro ejemplo es cuando el vendedor quiere equilibrar su cartera, haciendo una concesión al vender una propiedad para comprar otra propiedad de alquiler con un mayor rendimiento en un mercado secundario más asequible.

Otras formas de reducir los costos de cierre de las propiedades de inversión

Hay una variedad de formas donde tanto los compradores como los vendedores pueden reducir los costos de cierre de los inmuebles de inversión.

  • El cierre a fin de mes puede reducir los cargos prorrateados, como los prorrateos del alquiler del inquilino y los intereses pagados por adelantado.
  • Pídele a tu agente de bienes raíces que trabaje contigo en la comisión de ventas, especialmente si estás realizando varias transacciones con el mismo agente. 
  • Trabaja con especialistas, usualmente el operar solo tiene varios costos ocultos producto de la inexperiencia que pueden hacer que un buen negocio inicial, termine con resultados costosos

Pensamientos finales

Los costos de cierre al comprar y vender una propiedad son fundamentales si estás pensando en invertir en bienes raíces, por lo que debes conocer cada uno de estas tarifas, gastos, tasas e impuestos asociados.

Al comprender cómo funcionan los costos de cierre de una propiedad de alquiler sin duda estarás en una mejor posición para negociar el mejor trato posible para ahorrar dinero y aumentar tu ROI general.

Ponte en contacto con nosotros y comienza a invertir en bienes raíces de forma segura.