El ingreso operativo neto (NOI) es uno de varios indicadores que se utilizan para determinar si una propiedad es una buena inversión

Al restar de los ingresos los costos operativos de una propiedad, los inversores inmobiliarios calculan con cuánto se quedarán realmente. Cuando se calcula correctamente, el NOI puede servir como un estándar valioso para comparar potenciales inversiones o evaluar una propiedad existente. 

Si quieres aprender qué es el NOI y para qué sirve, aquí te enseñaremos cómo este análisis puede ayudarte a medir el potencial de tu próxima inversión.

¿Qué es NOI en bienes raíces?

El NOI en bienes raíces es una de las varias métricas que utilizan los inversores para determinar qué tan rentable es una propiedad. Los ingresos operativos netos son un punto de referencia para determinar la cantidad de flujo de efectivo y la rentabilidad de una posible inversión

Vale indicar que el NOI no tiene en cuenta los gastos de capital, los impuestos a la renta o los pagos de intereses. Es un indicador que se enfoca en tener una visión de cuánto costaría operar una propiedad y tener así un valor de ingresos neto.. 

El NOI generalmente se calcula sobre una base anual; aunque, los inversores pueden adaptar fácilmente los costos operativos a un indicador mensual dividiendo los valores por doce. 

Al excluir factores financieros como los intereses e impuestos, el NOI ofrece una visión específica de los ingresos que una propiedad puede generar por sí sola, dependiendo completamente de cómo se opere la propiedad. 

Vale señalar, que los inversores deben tener cuidado de utilizar los factores del mercado como referencia al estimar los ingresos potenciales por alquiler. Es necesario que utilicen valores de alquiler conversadores y de fuentes confiables.

Fórmula de ingreso operativo neto

  • Ingresos generados por la propiedad – Gastos operativos = NOI

Sin embargo, ten en cuenta que la fórmula de ingresos operativos netos antes mencionada es una de las muchas que se pueden utilizar. 

El cálculo del NOI en las transacciones de bienes raíces puede variar ampliamente, dependiendo de la persona que realice el cálculo.

Cómo calcular el ingreso operativo neto

El NOI para bienes raíces se calcula utilizando el ingreso total generado por una propiedad y restando los gastos operativos. 

Comienza sumando los ingresos por alquiler y cualquier otro elemento que genere ingresos en la propiedad potencial. Esto puede incluir tarifas de estacionamiento, lavandería y cualquier tarifa de servicio.

Luego, combina los costos operativos de la propiedad en cuestión, es decir, costos asociados con el funcionamiento y el mantenimiento de la propiedad. Estos incluirán seguros, servicios públicos, tarifas de administración de la propiedad, impuestos a la propiedad y costos de reparación.

Por ejemplo, si el ingreso total de una propiedad es de $10,000 y los gastos operativos promedian alrededor de $4,000, el ingreso operativo neto sería de $ 6,000. 

Si, por otro lado, el ingreso total fuera de $4,000 y los gastos operativos fueran de $10,000, el NOI sería en cambio – $6,000. En casos como este, con gastos que suman más que los ingresos generados, se denominaría pérdida operativa neta.

Recuerda que todas las propiedades en Proper ya tienen estos cálculos hechos y puedes personalizarlos online en función de tus expectativas, así analizar una inversión es mucho más sencillo.

NOI y tasa de capitalización (Cap rate)

La fórmula de ingresos operativos netos está diseñada específicamente para ayudar a los inversores a calcular la rentabilidad de un activo generador de ingresos, similar a un inmueble de alquiler. 

Si se hace correctamente, el NOI en bienes raíces representará todos los ingresos de un activo menos todos los gastos operativos. 

Sin embargo, vale la pena señalar que el ingreso operativo neto de un activo puede hacer más que determinar su potencial de ingresos; puede ayudar a los inversores a determinar otra variable importante: la tasa de capitalización (cap rate en inglés). 

Esta tasa se calcula dividiendo el NOI entre el precio de la propiedad, lo cual entrega simultáneamente una tasa de retorno de la propiedad y permite comparar activos diferentes. La tasa de capitalización (cap rate) de una propiedad se expresa como un porcentaje. 

Por lo tanto, se puede utilizar para comparar activos que de otra manera serían diferentes, algo que resulta particularmente útil cuando se trata de decidir si cambiar una casa o alquilarla.

¿Qué gastos se incluyen en NOI?

La clave para entender el NOI es saber qué gastos están incluidos y cuáles no. 

Como regla general, los gastos operativos deben referirse a los costos diarios asociados con el funcionamiento de la propiedad. La siguiente es una lista de ejemplos:

  • Tarifas de administración de la propiedad: Los inversionistas que optan por invertir de manera pasiva incurren en tarifas de administración. Por un pequeño porcentaje del alquiler,, los propietarios pueden retirarse de la ecuación. No obstante, la transición a una estrategia de salida principalmente pasiva tendrá un costo que debe tenerse en cuenta en el NOI.
  • Mantenimiento general: todas las propiedades de alquiler, especialmente las más antiguas, requerirán algún grado de mantenimiento. Ya sea que se trate de trabajos de jardinería, plomería o electricidad, cualquier mantenimiento realizado en la propiedad debe contabilizarse en su NOI.
  • Honorarios legales: ya sea que la propiedad lleve a un litigio o un propietario contrate a un abogado para redactar un contrato de arrendamiento, el dinero gastado en honorarios legales no es diferente de cualquier otro gasto. 
  • Servicios públicos no pagados por los inquilinos: en caso de que el propietario elija pagar algunos o todos los servicios públicos, sus gastos afectarán el NOI de bienes raíces. 
  • Impuestos sobre la propiedad: Los impuestos sobre la propiedad varían de un municipio a otro, pero, son una variable importante a tener en cuenta en el NOI de una propiedad de alquiler.
  • Costos de seguro: el dinero gastado en seguros para cubrir la propiedad debe incluirse en el NOI, incluso si sólo se incurre una vez al año o cada dos años.
  • Vacancia: Los días libres que la propiedad no se alquila son ingresos no recibidos y deben tenerse en cuenta en el cálculo 1) por el lado de menores ingresos en el año ó 2) como un gasto (si se consideran los ingresos completos del año)

¿Está incluida la hipoteca en el NOI?

Los pagos hipotecarios no se incluyen en la fórmula del ingreso operativo neto por una simple razón: los pagos hipotecarios no se consideran un gasto operativo

Nuevamente, como sugiere su nombre, el ingreso operativo neto representa el ingreso total de un activo y resta la vacancia y los gastos operativos. Por lo tanto, los pagos de la hipoteca no están incluidos en la fórmula. 

¿Qué gastos no están incluidos en NOI?

Al determinar el ingreso operativo neto, es importante diferenciar entre los costos que son exclusivos de la propiedad en sí y los costos que son específicos del inversor. 

Además de los gastos por intereses hipotecarios hay otros factores que no se incluirían al calcular el ingreso operativo neto:

  • Intereses hipotecarios
  • Impuestos sobre la renta
  • Depreciación de la propiedad
  • Mejoras para inquilinos 
  • Reparación por desgaste y rotura

 

Las mejoras y reparaciones, son gastos de capital, es decir, incrementan el valor de la propiedad. Es por ello que no se toman en cuenta.

 

¿Cuándo usar el NOI en bienes raíces?

Los ingresos operativos netos se utilizan principalmente para determinar la rentabilidad de las inversiones inmobiliarias de propiedades de alquiler comerciales o residenciales. 

El NOI puede ser utilizado tanto por inversores como por prestamistas (bancos). Al observar este indicador, los prestamistas pueden juzgar si los inversores generarán suficiente flujo de efectivo para realizar los pagos del préstamo. 

No es raro que se utilice el NOI al aprobar préstamos comerciales para inversores inmobiliarios. Esto se debe a que los prestamistas quieren saber si la propiedad en sí misma tiene capacidad de generar flujo de caja para reembolsar el préstamo. Estos análisis se hacen para inversiones en inmuebles comerciales o portafolios de propiedades.

Si bien se cree que el NOI es un indicador confiable para determinar los ingresos potenciales de una propiedad, no es el único cálculo de bienes raíces que los inversionistas deben tener a mano. Un inversionista debe familiarizarse con varias fórmulas para analizar las transacciones de manera eficaz.

Cálculos que utilizan NOI

Estos son solo algunos de los otros cálculos que involucran NOI:

  • Tasa de capitalización / Cap rate: la tasa de capitalización es otro cálculo que se utiliza para mostrar la tasa de rendimiento potencial de una propiedad. La fórmula usa NOI dividido por el valor actual de mercado, multiplicado por 100.
  • Índice de cobertura del servicio de la deuda: los prestamistas suelen utilizar el índice de cobertura del servicio de la deuda (DSCR) para determinar si financiar o no una propiedad específica. La fórmula analiza el NOI en relación con el servicio anual de la deuda hipotecaria para mostrar el flujo de caja potencial.
  • Rentabilidad en efectivo: la fórmula de inversión en efectivo considera el NOI en relación con la inversión en efectivo inicial realizada en una propiedad. Esto puede ayudar a los inversores a estimar los rendimientos anuales en efectivo de una operación.

Pros y contras de usar NOI para propiedades de alquiler

La fórmula de los ingresos operativos netos se ha ganado la reputación de brindar cálculo de flujo de efectivo, sin embargo, vale la pena señalar que puede tener sus fallas. Existen pros y contras en el uso de esta estrategia de evaluación, entre los que se incluyen:

Ventajas de usar la fórmula NOI

    • El ingreso operativo neto de una propiedad en cuestión puede ayudar a los inversores a determinar un valor inicial de compra..
  • Las fórmulas inmobiliarias de NOI otorgan a los inversores una descripción general de qué esperar en términos de flujo de caja.
  • El valor NOI puede ayudar a los prestamistas a determinar si la propiedad representa o no una inversión arriesgada.

Contras de usar la fórmula NOI

  • Saber cómo calcular los ingresos operativos netos no es universal y puede cambiar de un inversor a otro.
  • Dependiendo de cómo se administre el activo, el NOI puede ser inconsistente.
  • Si las rentas proyectadas resultan inexactas, el NOI se verá afectado negativamente.

Pensamientos finales

Los cálculos correctos en bienes raíces pueden brindar a los inversionistas la capacidad de evaluar propiedades y tomar decisiones de inversión informadas. 

Ahora que puedes responder a la pregunta ¿Cuál es el ingreso operativo neto en bienes raíces? Debes estar más preparado para usar la métrica al analizar las transacciones. 

Al comprender estos conceptos, un inversionista está más preparado para estimar los ingresos potenciales de su inversión y así tener mayor éxito en el sector inmobiliario. Recuerda que en Proper todas nuestras propiedades incluyen estos cálculos y puedes personalizar tus supuestos online para que tu inversión se ajuste a tus necesidades y expectativas.

Si ya estás listo para empezar, pero tienes dudas de cómo hacerlo, puedes ponerte en contacto con uno de nuestros asesores profesionales de bienes raíces. 

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