Por qué invertir en bienes raíces genera más riqueza que otro tipo de inversiones

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Empecemos señalando que con los bienes raíces puedes capturar múltiples fuentes de valor, generando rentabilidad por los ingresos por alquiler, el crecimiento del valor de la propiedad (plusvalía), el apalancamiento financiero (en caso compres con deuda) que multiplica tu plusvalía, el pago que el inquilino hace de tu deuda, beneficios tributarios, entre otros.

Comencemos con el flujo de efectivo (alquiler)

Las propiedades tienen la ventaja de generar ingresos constantes a lo largo del tiempo. Un inversionista con el capital suficiente suele buscar un “flujo de caja” positivo constante. Ello le brinda seguridad y estabilidad, cubriéndolo respecto a los movimientos de precios en el mercado. Si los precios de las propiedades bajan, no se preocupa, y si los precios suben, pues se abren nuevas oportunidades de negocios.

Pero ¿Cómo definir cuánto es el flujo de caja? Como hemos mencionado en otros artículos, el flujo de caja es el dinero del alquiler que se obtiene luego de pagar todos los gastos, como por ejemplo: hipotecas, impuestos sobre la propiedad, mantenimientos, reservas, pólizas de seguro y/o costos de administración sobre la propiedad.

Un gran error al iniciar en las inversiones inmobiliarias es no calcular todos los costos de las inversiones, muchos de ellos ocultos, que sólo se conocen con la experiencia o con el asesoramiento de expertos. Por lo tanto, es clave que al comprar una propiedad se tenga claro cuál es su estructura de costos, de manera que efectivamente pueda calcular el flujo de caja de la inversión.

Hablemos de la apreciación en bienes raíces

 

Ahora bien, la apreciación, o el aumento de los precios de las propiedades a lo largo del tiempo, es la forma en que se obtienen la mayor parte de los ingresos en estas inversiones. Para muchos es el “jugo de la fruta”, e incluso están dispuestos a mantener un flujo de caja negativo dado los altos retornos que pueden obtener de la plusvalía de los inmuebles en una inversión apalancada (prestando dinero del Banco para invertir) 

Este concepto simplemente se refiere a la diferencia entre el valor de compra y el valor de venta del inmueble en el futuro. Y si bien es cierto que los precios fluctúan, a largo del tiempo las propiedades suelen crecer de manera constante, asociado al crecimiento de la demanda de la población y a la escasez de espacios, especialmente en zonas urbanas de alta densidad. 

Te recomendamos leer: 3 razones para invertir en renta residencial.

Asimismo, si bien la gran apreciación se da en zonas con alto potencial de crecimiento por los desarrollos urbanos planificados y la alta demanda de hogares por establecerse en dichos lugares, en zonas consolidadas (o en zonas donde no se esperan desarrollos importantes) los inmuebles suelen crecer en el mismo sentido que la inflación, lo que te permite tener protegido tu dinero.

El apalancamiento como mecanismo para generar riquezas

 

Si el flujo de caja y la apreciación hacen que tu dinero crezca, el apalancamiento permite multiplicar la rentabilidad de tus inversiones. En términos simples es una estrategia que te permite hacerte de la propiedad utilizando el dinero del Banco.

Para conocer a detalle sobre cómo funciona el apalancamiento te sugerimos leer el artículo: La Magia del Apalancamiento.

Asimismo, dado que la deuda es un factor clave en esta estrategia, el apalancamiento es sinónimo de financiamiento, te recomendamos leer: Cómo funciona el crédito hipotecario en Perú.

Cuando se hace correctamente, con esta estrategia se puede comprar una, dos o más propiedades con poco capital. Inclusive existen estrategias de inversión enfocadas en invertir en proyectos con descuento, alquilar rápidamente la propiedad y luego venderla a otro inversionista que busque solo flujo de efectivo, permitiendo capturar altas ganancias y así repetir el ciclo rápidamente (Comprar, Alquilar, Vender, Repetir).

El pago del préstamo lo hace el inquilino

Cuando se obtiene un préstamo para comprar una propiedad, generalmente el préstamo se paga con el dinero del alquiler. Sin embargo, para que ello sea cierto, es clave invertir en inmuebles que sean de inversión, es decir:

1. Que su diseño y presupuesto hagan que el alquiler calce con la cuota del crédito hipotecario y

2. Que tengan alta demanda de alquiler, como resultado de su ubicación y, sobretodo, el precio del alquiler

Un gran error de las personas que empiezan a invertir en inmuebles es no analizar el precio del alquiler que la mayoría de las personas están demandando, dejándose llevar por sus gustos y preferencias, o por nichos específicos. El resultado de estas inversiones, suelen ser inmuebles con alta vacancia (días libres en el año) o valores de alquiler que no cubren las cuotas del crédito, convirtiéndose en inversiones que sacan dinero del bolsillo del inversionista continuamente.

Por el contrario, una buena elección del inmueble, le permite al inversionista percibir ingresos mensualmente y amortizar el préstamo con cada cobro de alquiler, permitiéndole construir patrimonio de manera constante.

En los bienes raíces la inflación es una ventaja

 

A pesar de que no se le da la valoración correcta, la inflación es uno de los principales motivos por los que el mundo de las bienes raíces es tan atractivo. Como decía Milton Friedman, “la inflación es un impuesto no legislado”, dado que reduce el poder adquisitivo de las personas en el tiempo.

Sin embargo, desde el punto de vista de un inversionista, esto puede ser una ventaja para generar ingresos gracias a que la mayoría de los gastos de la propiedad (hipotecas, mantenimiento, etc.) suelen permanecer fijos durante la mayor parte de la inversión.

Sin embargo, no pasa lo mismo con la renta y el precio de los inmuebles (debido a la inflación), lo que permite proteger tu patrimonio, tu capital y dependiendo de tu estrategia de inversión, generar resultados muy superiores comparados con otro tipo de alternativas del mismo nivel de riesgo.

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