Conoce el valor esperado de una inversión inmobiliaria

Al igual que en cualquier otro mercado de activos, en bienes raíces es importante estudiar el comportamiento de nuestra inversión a través del tiempo, para ello conocer el valor esperado de una inversión inmobiliaria se vuelve crítico para tomar una buena decisión. En otras palabras, es vital conocer cuáles son los factores que nos permitirán recuperar nuestro dinero y alcanzar esa rentabilidad en el largo plazo.

Junto con el ROI, el Cap Rate o la TIR, en bienes raíces es fundamental calcular el valor esperado, un término que te permitirá tomar mejores decisiones sobre tus inversiones. Veamos de qué se trata.

¿Qué es el Valor Esperado?

En líneas generales el valor esperado o expected value es un concepto estadístico que se utiliza para calcular el monto que se espera alcanzar en un periodo de tiempo determinado.

A diferencia del ROI, este término no nace de una cifra de dinero, parte de cualquier decisión, considerando un amplio número de probabilidades de escenarios y eventos específicos.

Aprende a calcular el Valor Esperado a través de este ejemplo

Para comprender de una forma más sencilla este concepto estadístico tomemos como referencia un ejemplo de compra de un activo.

Imaginemos que inviertes S/ 100,000 en una casa abandonada un poco lejos de la ciudad, esta casa tiene un potencial de incrementar su valor a S/ 2,000,000 como resultado de la apreciación del valor del activo y las rentas que se generarán alquilándola. Pero, solo después de realizar las reparaciones y remodelaciones correspondientes.

En este sentido, el ingeniero a cargo del proyecto te comunica que existe un 20% de probabilidad de que el negocio resulte exitoso luego de ser restaurado y un 80% de que la casa siga en el olvido debido a todos los años de inactividad y la lejanía.

En este punto, surge la interrogante ¿Cómo evalúo si debo realizar la inversión o no? Para obtener una respuesta precisa desde el punto de vista estadístico, el planteamiento que debemos realizar es el siguiente:

Si el proyecto resulta exitoso ganarás 2 millones de soles, este escenario sucederá un 20% del tiempo. Por el contrario, si fracasa, perderás 100 mil soles, lo cual ocurrirá un 80% del tiempo.

Lo anteriormente dicho en números quedaría reflejado de la siguiente manera:

20% x S/ 2,000,000 – 80% x S/ 100,000
S/ 400,000 – S/ 80.000
Valor Esperado = + S/ 320,000

Esto último es equivalente a 3.2 veces tu inversión.

Como verás, si consideras tanto la probabilidad de éxito como de fracaso, el valor esperado de la decisión de invertir es de + S/ 320,000, siendo un negocio absolutamente factible.

Si bien este análisis es meramente estadístico, es muy útil para aterrizar decisiones y evaluar sus posibles resultados. Usualmente los inversionistas, en función de su tolerancia al riesgo, colocan límites mínimos de valor esperado para sus inversiones (lo mínimo que debo de recibir sobre mi inversión) y cambian las probabilidades de los eventos. Imaginemos que mi probabilidad de éxito es 10% ¿Sigue siendo un negocio rentable?

El Valor Esperado se basa en la probabilidad estadística y no en análisis financiero

En líneas generales, la probabilidad estadística se puede exponer en el ejemplo clásico del dado, el cual posee 6 caras, y cada vez que la cara que salga sea 1 o 6 tú ganas S/500 y si sale cualquier otra cara pierdes S/100

Desde el punto de vista matemático:

Probabilidad de que salga un 1 o 6 = 2 caras de 6 = 2/6 = 33,3%
Probabilidad de que salga otro número = 4 caras de 6 = 66,6%
Valor Esperado del Juego = 33,3% x S/ 500 – 66,6% x S/ 100
Valor Esperado del Juego = S/ 167 – S/ 67
Valor Esperado del Juego = + S/ 100

Pues bien, esto significa que tomando en cuenta la probabilidad de éxito como la de fracasa, el valor esperado de jugar es jugar es + S/ 100, por lo tanto es una decisión de jugar es totalmente rentable.

Si quieres aprender a tomar mejores decisiones de inversión y acotar los riesgos de tus inversiones inmobiliarias, en Proper te invitamos a agendar una cita con nosotros ahora mismo.