¿Cuál es la diferencia entre el Cap Rate y el ROI en bienes raíces?

Cuanta más información tengas sobre una posible inversión en una propiedad de alquiler, podrás tomar una mejor decisión. En este caso dos de los instrumentos de análisis más utilizados por los inversores inmobiliarios son el Cap rate y el ROI. ¿Cuál es la diferencia entre el Cap Rate y el ROI en bienes raíces? en este artículo te ayudaremos a comprender sus diferencias, y cómo se puede utilizar cada fórmula en un análisis de inversión inmobiliaria.

Desafortunadamente, estos términos a menudo se confunden y se utilizan incorrectamente, incluso por inversores experimentados, así que partiremos explicándolos.

Definición de Cap Rate y ROI

Antes de comenzar: tres términos financieros importantes que debe conocer

Hay tres términos importantes que debes comprender antes de comenzar a calcular la tasa de capitalización o el ROI de una propiedad de alquiler:

Ingreso operativo neto (ION): 

Es el ingreso en efectivo anual generado por una propiedad de alquiler después de que se hayan deducido los gastos operativos normales.

Flujo de caja:

Es el ingreso anual en efectivo después de deducir el gasto hipotecario del ION. Una buena forma de pensar en el flujo de caja es la cantidad de dinero que le queda al final del día después de pagar todas sus facturas.

Valor de mercado:

Tenga en cuenta que el valor de mercado no siempre es lo mismo que el precio de mercado, porque una propiedad específica puede valer más (o menos) para un inversor que para otro.

Ahora que comprendemos mejor estas métricas básicas de propiedades de alquiler, veamos cómo calcular la tasa de capitalización y el ROI, y los mejores usos para cada fórmula.

Cómo calcular la tasa de capitalización de una propiedad de alquiler

La fórmula de la tasa de capitalización mide tres cosas:

• Tasa de retorno de la propiedad de alquiler
• ¿Cuántos ingresos debería generar una propiedad en función del precio de venta?
• Cuál debe basarse en el valor de mercado de una propiedad en función de sus ingresos

Fórmula de tasa de capitalización

Tasa de capitalización = ION / Valor de mercado

• $ 10,000 ION / $ 125,000 valor de mercado = 0.08 o tasa de capitalización del 8%

Ten en cuenta que la fórmula de la tasa de capitalización se basa en los ingresos anuales. Debido a esto, la tasa de tope de la misma propiedad puede variar de un año a otro.

Por ejemplo, si un alquiler estuvo desocupado durante tres meses el año pasado, pero totalmente ocupado este año, la tasa de límite del año pasado sería menor que la de este año. 

Eso se debe a que el ION del año pasado fue más bajo debido a una alta tasa de vacantes.

¿Qué debe basarse el NOI en la tasa de capitalización?

También puede utilizar la fórmula de tasa de capitalización para determinar cuál debe ser el ION de una propiedad de alquiler en función del precio de venta y las tasas de capitalización para propiedades similares en el mismo mercado:

• 8% (0.08) Tasa de capitalización de mercado x $ 125,000 Precio de venta = $ 10,000 ION

Pero existe otra forma de ver el cálculo. Si ve una casa en venta con un precio inicial de $ 150,000 en un mercado donde las tasas de límite para propiedades similares son del 8%, el ION debería ser:

• Tasa de capitalización del 8% x precio inicial de $ 150 000 = $ 12 000 debería ser el ION, en igualdad de condiciones

Determinación del valor de mercado con tasa de capitalización

Si conoce el ION de una propiedad y la tasa de capitalización de mercado vigente, también puede determinar el valor de mercado de una casa:

• $ 12,000 ION / 8% (0.08) tasa de capitalización = $ 150,000 valor de mercado

¿Qué es una buena tasa de capitalización?

Las tasas de capitalización miden el riesgo y la rentabilidad potencial de propiedades comparables en la misma área de mercado. Las tasas de capitalización también están influenciadas por la oferta y la demanda.

Por ejemplo, una casa de dos dormitorios en un vecindario con casas de tres y cuatro dormitorios probablemente será más difícil de alquilar, por lo que la tasa de tope de propiedad será más alta. 

En otras palabras, estás recibiendo una tasa de capitalización más alta a cambio de correr el riesgo de comprar una casa más pequeña en un área donde las casas más grandes son la norma.

Ahora, considera un área urbana donde los alquileres de un dormitorio son escasos y hay una gran demanda de trabajadores solteros. En este caso, la tasa de capitalización sería menor en comparación con una propiedad más grande que no coincide con el inquilino objetivo del mercado.

Las rentas de mercado, los valores de mercado, los impuestos a la propiedad y los gastos operativos justos varían según el vecindario, la ciudad y el estado. 

Debido a esto, una buena tasa de capitalización para un mercado será una mala tasa de capitalización para otro mercado.

Cómo calcular el ROI de una propiedad de alquiler

El ROI (retorno de la inversión) mide el rendimiento total de una propiedad de inversión. El ROI considera dos cosas:

• Efectivo invertido o pago inicial realizado
• Deuda o hipoteca utilizada para comprar la propiedad.

Fórmula de ROI

• ROI = Rentabilidad anual / Inversión total

Para calcular el ROI, usemos la misma casa de $ 125,000 con un ION de $ 10,000 que usamos para calcular la tasa de capitalización. Si pones un 20% de anticipo, o $ 25,000, y financias el resto con un pago hipotecario anual de $ 6,000, su ION sería:

• Retorno anual de $ 4,000 ($ 10,000 NOI – $ 6,000 de pago de hipoteca) / $ 25,000 de inversión total = 0.16 o 16% de ROI

Cómo “sacar jugo” del ROI

Un ROI puede “exprimirse” o potenciarse en función de cómo se financia una propiedad.

Por ejemplo, si la casa de $ 125,000 se compró con un pago inicial de $ 25,000 y un préstamo solo con intereses en lugar de un préstamo totalmente amortizado, el ROI jugoso sería:

• Retorno anual de $ 6,000 ($ 10,000 NOI – $ 4,000 de pago de hipoteca solo con intereses) / $ 25,000 de inversión total = .24 o 24% de ROI

De manera que aumentamos el ROI en un 50% cambiando la forma en que se financiaba la propiedad. 

Ten en cuenta que el ROI también podría aprovecharse haciendo un pago inicial más bajo. En ambos casos, está utilizando el poder del apalancamiento.

¿Qué es un buen ROI?

Lo que genera un buen ROI varía según la estrategia de inversión individual, el tipo de propiedad y el mercado en el que se encuentra la propiedad de alquiler. 

Algunos inversores se muestran satisfechos con un ROI del 10%, mientras que otros que invierten a corto plazo no comprarán una propiedad a menos que el ROI es del 20%, 30% o más.

Una forma de determinar qué ROI es bueno para ti es comenzar con la forma en que se financiará la propiedad. 

Una vez que conozca el pago inicial, la tasa de interés y los términos del préstamo, puede comparar los ROI de diferentes inversiones para ver cuál genera el mayor rendimiento.

¿Es mejor utilizar Cap Rate o ROI?

Tanto la fórmula de la tasa de capitalización como el cálculo del ROI juegan un papel importante en el análisis de una posible inversión en una propiedad de alquiler.

La tasa de capitalización te muestra lo que deberías valer una propiedad en función de los ingresos generados por el alquiler. Pero la tasa de capitalización no tiene en cuenta el poder del apalancamiento.

Sin embargo, debido a que los términos del préstamo pueden variar según cada prestatario, la misma propiedad puede tener ROI dramáticamente diferentes.

Consejos adicionales sobre el uso de la tasa de capitalización y el ROI

Puede resultar un poco confuso para los inversores saber qué cálculo financiero utilizar al analizar una propiedad de alquiler. 

Aquí hay tres consejos adicionales sobre cómo utilizar mejor las fórmulas de tasa de capitalización y ROI:

# 1 Las tasas de capitalización son buenas para comparar propiedades similares en el mismo mercado.

Por ejemplo, los alquileres unifamiliares en un mercado de alta demanda pueden tener una tasa de capitalización de mercado de menos del 5%. 

Por otro lado, las propiedades de alquiler en un mercado más pequeño ofrecen una tasa de capitalización de mercado del 10% o más.

Esto no significa que un mercado sea mejor o peor que el otro. Simplemente significa que cada mercado tiene su propia dinámica de inversión inmobiliaria.

# 2 Utilice los mismos cálculos para hacer una comparación de “manzanas con manzanas”

Se consistente en la forma en que procesas los números. Mirar la tasa de capitalización de una propiedad y el ROI de otra puede generar oportunidades perdidas o errores de inversión.

Una tasa de capitalización podría ser baja debido a una tasa de vacantes más alta de lo normal, mientras que un ROI podría ser alto debido a la forma en que se financia la propiedad.

# 3 La combinación de cálculos produce los resultados más precisos.

No existe una regla que diga que no puedes usar más de una métrica al analizar y comparar propiedades de alquiler unifamiliares. 

Usar tanto la tasa de capitalización como el ROI para analizar un acuerdo puede ayudarlo a tomar la decisión de inversión correcta.

Conclusiones clave para la fórmula de la tasa de capitalización y los cálculos de ROI

En ocasiones, escucharás a los inversores afirmar que usar la tasa de capitalización para medir la propiedad que genera ingresos es mejor que el ROI, o viceversa. 

El hecho es que tanto la fórmula de la tasa de capitalización como los cálculos del ROI son herramientas clave para utilizar al analizar el rendimiento de los inmuebles de alquiler.

Si bien la tasa de capitalización mide cuál es o debería ser la tasa de rendimiento de una propiedad de alquiler actualmente, el ROI calcula cuál podría ser el rendimiento.

La tasa de capitalización mide la tasa de rendimiento de la propiedad de alquiler basada en el ION antes de los gastos de financiación. Las tasas de capitalización varían según el tipo de propiedad y el mercado.

La fórmula de tasa de capitalización también se puede utilizar para calcular cuál debería ser el ION y el valor de mercado.

El ROI mide el rendimiento total de una inversión teniendo en cuenta el apalancamiento.

No obstante, el ROI para la misma propiedad variará dependiendo de cómo se financie, mientras que la tasa de capitalización de la propiedad permanece igual para todos los compradores.

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