De edificio estudiantil a multifamily institucional: la reconversión de MODO

Un edificio pionero, un desafío mayor

En marzo de este año asumimos la gestión de MODO, el primer edificio del Perú diseñado 100% para renta estudiantil.

Ubicado en San Miguel, con 20 pisos y más de 200 departamentos, Modo fue concebido para atender a estudiantes de la Universidad Católica y San Marcos, con departamentos completos, habitaciones compartidas y modelos de camarotes.

Era un edificio moderno, con buena ubicación, pero un modelo que no había logrado consolidarse. Cuando Proper Rentas tomó el control, la ocupación rondaba el 35%.

El reto es transformarlo hacia un modelo multifamily de largo plazo, estable y profesionalmente gestionado. Un proceso que aún está en marcha y que deja lecciones claves para todo desarrollador que esté pensando en edificios de renta en el Perú.

Conocer al cliente real

La dinámica del mercado estudiantil tiene una particularidad clave: el estudiante no es quien paga la renta; son los padres.

Esto cambia todo.

El modelo depende del ingreso promedio de las familias, de su capacidad y disposición de pago.

En Modo, el público objetivo se dividía en dos grandes grupos:

• Estudiantes extranjeros, un mercado pequeño y con baja representación en San Miguel.
• Estudiantes de provincia, donde la mayoría de los padres hacen un esfuerzo importante por financiar los estudios universitarios, y por tanto buscan maximizar su presupuesto. La vivienda es un componente clave en este presupuesto.

Aunque el edificio ofrecía amenities, seguridad y diseño, la demanda no era suficiente para sostener 200 unidades a los precios proyectados en el flujo inicial.

La competencia provenía de casas y departamentos cercanos, adaptados informalmente para alquileres estudiantiles, a precios mucho menores. Seguramente los estudiantes podían preferir vivir en Modo, pero los padres miraban sus números y opciones alrededor, y la competencia ganaba.

El resultado: un edificio de calidad superior que no se llena.

La operación importa tanto como el modelo

Al entrar, encontramos una situación operativa compleja. Morosidad alta, contratos que no cumplían la regulación local (los operadores anteriores no eran locales), y gestión en excel y manual, sin sistemas digitales que permiten recaudar las rentas y controlar el edificio. 

Por otro lado, a pesar de tener cerca del 65% de departamentos vacíos, no todos estaban disponibles. 

Muchos departamentos estaban deteriorados: humedad, moho, pintura dañada, malos olores, problemas eléctricos, losetas sueltas. Varios luego de su uso no habían tenido mantenimiento ni gestión de garantías.

Además, los sistemas del edificio —ventilación, energía, control de accesos— requerían mantenimiento. No había trazabilidad de intervenciones ni planificación técnica.

El edificio tenía el potencial, pero había perdido su valor operativo. Y sin una operación técnica sólida, ningún modelo comercial puede sostenerse.

Property Management vs Asset Management

Los desafíos de la sección anterior muestran la relevancia de asegurarse que un operador de un activo de rentas, como un multifamily, sea capaz de gestionar dos tipos de gestión complementarias, pero distintas:

Property Management

Se centra en la administración diaria:

• Gestión de inquilinos y contratos.
• Evaluación crediticia.
• Cobranza y control de morosidad.
• Comercialización y atención al cliente.

En MODO, esto significó implementar nuestra plataforma tecnológica de recaudación automática, pagos digitales y control de vencimientos. 

El objetivo fue depurar la cartera, priorizar inquilinos confiables y construir una base sana de largo plazo. Si bien el impacto inmediato fue la caída en ocupación por la salida de inquilinos morosos, permite construir una cartera sana en el tiempo. Hoy, gracias a ello, hemos reducido la morosidad a cero dentro de los primeros siete días del mes.

Asimismo, desplegar sistemas de comercialización y atención capaces de llenar el edificio en un plazo determinado y brindar una buena experiencia a los inquilinos.

Asset Management

Se enfoca en el activo físico y financiero:

• Puesta en valor del edificio.
• Mantenimiento correctivo y preventivo.
• Reposición de mobiliario y equipamiento.
• Inversiones para preservar y aumentar el valor del activo.

En el caso de MODO, esto implicó que los primeros 3 a 4 meses el principal foco sea un programa integral de refacción. El objetivo fue recuperar la disponibilidad de los departamentos y mantener el excelente diseño del edificio, haciéndolo competitivo frente a los edificios nuevos que continúan creciendo en San Miguel.

Ambas capas de gestión —Property y Asset Management— son esenciales para construir un multifamily institucional. Un operador institucional debe cuidar el activo como un fondo cuida su portafolio: mantenerlo en valor, proyectar flujos, anticipar riesgos.

En proceso: la transformación hacia un multifamily mixto

Nuestro plan es alcanzar una ocupación superior al 95%, consolidando un modelo mixto 20% – 80%, entre estudiantes (La minoría), y profesionales jóvenes y familias en el resto del edificio.

El enfoque es claro:

• Contratos estables.
• Tecnología de control y trazabilidad.
• Mantenimiento predictivo.
• Enfoque en la experiencia del inquilino.

Es un trabajo en progreso, pero con resultados tangibles.

El valor de la escala: diversificar el riesgo

Una de las mayores ventajas del modelo multifamily es su capacidad de diversificar el riesgo. Imaginemos dos escenarios:

• Si tienes una sola propiedad y tu inquilino se va, pierdes el 100% de tus ingresos.
• Si en un edificio de 100 unidades una se desocupa, solo se pierde el 1% del flujo.

Esa es la verdadera potencia del modelo multifamily: ingresos estables, vacancias acotadas y una operación que se apalanca en la escala.

Invertir en edificios con muchas unidades no solo es más eficiente: es una forma inteligente de reducir riesgo y mantener flujos consistentes en el tiempo para un portafolio inmobiliario. Algo que contrasta con edificios de renta de oficinas o complejos industriales, con pocos inquilinos, y un flujo sensible a la salida de alguno de ellos.

El desafío pendiente: el IGV

Hoy, el modelo multifamily en el Perú enfrenta una barrera importante: el IGV aplicado a las rentas institucionales. A diferencia de los edificios de oficinas o industriales, aquí los inquilinos son personas naturales, que no les sirve el IGV (no llevan contabilidad y no lo pueden usar como crédito fiscal). 

Casi un quinto de los ingresos de un edificio de rentas se destina al pago de este impuesto, lo que lo convierte en un costo directo, limita su rentabilidad y dificulta la expansión del sector.

A diferencia de otros países donde la renta institucional está exonerada o recibe beneficios fiscales, en el Perú aún no existe un marco que incentive este tipo de desarrollo.

Esto frena el crecimiento de un modelo que podría dinamizar el mercado de vivienda en alquiler, y solucionar el problema de la vivienda formal y de calidad, de la que adolecemos en los segmentos emergentes de la economía.

Conclusión: profesionalizar la renta es el futuro

El caso de MODO demuestra que la diferencia entre el éxito o el fracaso de un edificio de renta parte en su diseño, y se capitaliza en su gestión.

Un operador institucional puede transformar un activo con alta vacancia en una fuente de rentabilidad estable, controlada y sostenible.

En Proper Rentas creemos que el futuro del mercado inmobiliario en el Perú pasa por la profesionalización de la renta: por edificios operados con tecnología, data, control financiero y visión de largo plazo.

El multifamily no es una tendencia. Es la evolución natural del mercado inmobiliario peruano.

Y Proper Rentas está comprometida en liderar ese cambio.