De edificio estudiantil a multifamily institucional: la reconversión de MODO
Resumen: MODO es un edificio de 20 pisos en San Miguel con más de 200 departamentos, concebido inicialmente para renta estudiantil. Cuando Proper Rentas asumió la gestión, la ocupación rondaba el 35%. El objetivo es reconvertirlo hacia un modelo multifamily mixto (20% estudiantes, 80% profesionales jóvenes y familias), con property management y asset management profesional, tecnología de cobranza y un programa de refacción para recuperar disponibilidad y valor del activo.
Un edificio pionero, un desafío mayor
En marzo de este año asumimos la gestión de MODO, el primer edificio del Perú diseñado 100% para renta estudiantil. Ubicado en San Miguel, con 20 pisos y más de 200 departamentos, fue concebido para atender a estudiantes de la Universidad Católica y San Marcos, con departamentos completos, habitaciones compartidas y modelos de camarotes.
Era un edificio moderno y bien ubicado, pero con un modelo que no había logrado consolidarse. Cuando Proper Rentas tomó el control, la ocupación rondaba el 35%. El reto es transformarlo hacia un modelo multifamily de largo plazo, estable y profesionalmente gestionado.
Datos clave (para entender el caso MODO rápido)
- Ubicación: San Miguel, Lima
- Escala: 20 pisos, +200 unidades
- Origen: renta estudiantil 100%
- Ocupación al tomar control: ~35%
- Meta: >95% de ocupación con multifamily mixto
1) Conocer al cliente real
La dinámica del mercado estudiantil tiene una particularidad clave: el estudiante no es quien paga la renta; son los padres. Esto cambia el modelo, porque la demanda depende del ingreso promedio de las familias y de su capacidad y disposición de pago.
En MODO, el público objetivo se dividía en dos grandes grupos:
- Estudiantes extranjeros: un mercado pequeño y con baja representación en San Miguel.
- Estudiantes de provincia: familias que suelen maximizar presupuesto total (la vivienda es un componente crítico).
Aunque el edificio ofrecía amenities, seguridad y diseño, la demanda no fue suficiente para sostener 200 unidades a los precios proyectados. La competencia venía de casas y departamentos cercanos adaptados informalmente para alquiler estudiantil, a precios menores. Resultado: un edificio de calidad superior que no se llena.
2) La operación importa tanto como el modelo
Al entrar, encontramos una operación compleja: morosidad alta, contratos que no cumplían la regulación local, y una gestión manual (excel), sin sistemas digitales para recaudar rentas y controlar el edificio.
Además, pese a tener cerca del 65% de departamentos vacíos, no todos estaban disponibles. Muchos departamentos presentaban deterioros (humedad, moho, pintura dañada, olores, problemas eléctricos, losetas sueltas) y falta de mantenimiento. Los sistemas del edificio (ventilación, energía, control de accesos) requerían intervención, sin trazabilidad ni planificación técnica.
El edificio tenía potencial, pero había perdido valor operativo. Sin una operación técnica sólida, ningún modelo comercial se sostiene.
3) Property Management vs Asset Management
Un operador institucional debe gestionar dos capas complementarias, pero distintas: property management (operación diaria) y asset management (activo físico-financiero). Esta distinción es clave para cualquier proyecto multifamily en Perú.
Property Management (gestión diaria)
- Gestión de inquilinos y contratos.
- Evaluación y filtros de riesgo.
- Cobranza y control de morosidad.
- Comercialización, atención y experiencia del cliente.
En MODO, esto implicó implementar nuestra plataforma de recaudación automática, pagos digitales y control de vencimientos. El objetivo fue depurar cartera, priorizar inquilinos confiables y construir una base sana de largo plazo. Si bien el impacto inmediato fue una caída en ocupación por salida de inquilinos morosos, permite construir estabilidad en el tiempo. Hoy, gracias a ello, hemos reducido la morosidad a cero dentro de los primeros siete días del mes.
Asset Management (activo físico y financiero)
- Puesta en valor del edificio.
- Mantenimiento correctivo y preventivo.
- Reposición de mobiliario y equipamiento.
- Inversiones para preservar y aumentar el valor del activo.
En MODO, durante los primeros 3 a 4 meses, el foco fue un programa integral de refacción para recuperar disponibilidad, mantener el diseño del edificio y hacerlo competitivo frente a la oferta nueva en San Miguel.
Idea clave: property management te ayuda a llenar y sostener ocupación con una cartera sana; asset management protege el valor del activo y mantiene el flujo en el tiempo.
4) En proceso: la transformación hacia un multifamily mixto
Nuestro plan es alcanzar una ocupación superior al 95%, consolidando un modelo mixto 20% – 80%: estudiantes (minoría) y profesionales jóvenes/familias en el resto del edificio.
El enfoque operativo es claro:
- Contratos estables.
- Tecnología de control y trazabilidad.
- Mantenimiento predictivo.
- Enfoque en experiencia del inquilino.
Es un trabajo en progreso, pero con resultados tangibles.
5) El valor de la escala: diversificar el riesgo
Una ventaja estructural del modelo multifamily es la diversificación de riesgo:
- Si tienes una sola propiedad y el inquilino se va, pierdes el 100% del ingreso.
- Si en un edificio de 100 unidades una se desocupa, se pierde solo el 1% del flujo.
Esa es la potencia del multifamily: ingresos más estables, vacancias acotadas y una operación que se apalanca en escala. Además, contrasta con activos con pocos inquilinos (oficinas/industrial), donde la salida de uno puede afectar fuertemente el flujo.
6) El desafío pendiente: el IGV
Hoy, el multifamily en el Perú enfrenta una barrera relevante: el IGV aplicado a rentas institucionales. A diferencia de oficinas o industriales, aquí los inquilinos suelen ser personas naturales, que no pueden usar el IGV como crédito fiscal. Esto convierte una parte relevante del impuesto en un costo directo, limita rentabilidad y dificulta expansión del sector.
En otros países, la renta institucional puede contar con tratamientos fiscales distintos o incentivos. En el Perú aún falta un marco que impulse este tipo de desarrollo, pese a su potencial para ampliar vivienda formal de calidad.
Conclusión: profesionalizar la renta es el futuro
El caso MODO demuestra que la diferencia entre éxito o fracaso de un edificio de renta parte en el diseño, pero se capitaliza en la gestión. Un operador institucional puede transformar un activo con alta vacancia en una fuente de rentabilidad estable, controlada y sostenible.
En Proper Rentas creemos que el futuro del mercado inmobiliario en el Perú pasa por la profesionalización de la renta: edificios operados con tecnología, data, control financiero y visión de largo plazo. El multifamily no es una tendencia: es la evolución natural del mercado inmobiliario peruano.
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Preguntas frecuentes
¿Qué es un edificio multifamily?
Un multifamily es un edificio diseñado y operado para alquiler, con múltiples unidades bajo una gestión profesional (contratos, cobranza, atención al inquilino y mantenimiento) para sostener ocupación y flujos de largo plazo.
¿Qué diferencia hay entre property management y asset management?
Property management es la gestión diaria (inquilinos, contratos, cobranza, atención). Asset management se enfoca en el activo (mantenimiento, refacción, inversiones, preservación de valor y proyección financiera). Ambos son necesarios para multifamily institucional.
¿Por qué falló el modelo 100% estudiantil en MODO?
Porque el decisor de pago real suele ser el padre/madre, y la demanda efectiva no logró sostener 200 unidades a los precios proyectados, frente a una competencia informal más barata alrededor.
¿Cuál fue el principal problema operativo al inicio?
Morosidad alta, contratos sin adecuada adaptación local y procesos manuales sin sistemas digitales, además de deterioros en unidades e infraestructura que reducían la disponibilidad real.
¿Qué barrera frena el multifamily institucional en Perú?
Entre las principales, el IGV aplicado a rentas institucionales cuando el inquilino es persona natural, lo que convierte el impuesto en un costo directo y presiona la rentabilidad del modelo.
