Invertir en inmuebles con retornos bajos puede ser una buena idea

Al momento de invertir en bienes raíces podemos observar que la tasa de capitalización o cap rate en inglés, que registran algunas oportunidades empiezan a tener tendencias a la baja. 

Pero ¿Por qué sucede esto? Pues bien, los bienes raíces para renta son el único activo que ofrece el trío: flujo de efectivo recurrente, una baja correlación con la inestabilidad del mercado de valores y una apreciación ajustada por inflación a largo plazo.

En este sentido, los inversores experimentados saben que una tendencia a la baja de los retornos puede ser una buena estrategia para obtener rentabilidad. En este artículo analizaremos por qué..

¿Para qué sirve la tasa de capitalización o cap rate?

 

Comencemos observando cómo se utiliza la fórmula de la tasa de capitalización o cap rate para valorar los inmuebles para renta:

  • Cap Rate = Ingresos operativos netos (NOI) / Valor de la propiedad

De manera que una propiedad para alquilar con un NOI de $ 12,000 por año (NOI: ingresos por alquiler menos los gastos – excluyendo el pago de la hipoteca y los gastos no monetarios como la depreciación), en un mercado con una tasa de capitalización del 5% se valoraría en $ 240,000:

  • $ 12,000 NOI / 5% de cap rate = $ 240,000 valor de la propiedad

En el mundo real, sin embargo, las operaciones son mucho más complejas de lo que indican estos ejemplos anteriores, dado que estamos tratando con flujos de efectivo que pueden fluctuar. No obstante, esta simple lógica ayuda a valorizar una propiedad para alquilar. 

Ahora bien, el cap rate se basa en dos variables:

Rendimiento esperado o tasa de rendimiento requerida

que se espera recibir durante el tiempo que se mantiene la inversión. Esto es lo que representa la tasa de capitalización del 5% en el ejemplo anterior.

Tasa de crecimiento de ingresos (NOI)

que se espera recibir durante el período de tenencia. Sin embargo, si bien es posible que la tasa de rendimiento requerida no cambie con el tiempo, el ION sí puede hacerlo. 

Por ejemplo, en los períodos de vacancia alta (períodos donde el inmueble está libre), los costos de reparación son más altos de lo esperado y afectan el ION de manera negativa, 

Por el contrario, los aumentos anuales en el alquiler lo afectan de manera positiva. Ello suele ocurrir en los mercados donde la población y el crecimiento del empleo siguen aumentando, haciendo este crecimiento en el NOI un poco más predecible

Los ingresos operativos netos estables significan que hay menos riesgo para los inversores, lo que a su vez aumenta la demanda de propiedades en alquiler.

¿Cuáles son los beneficios de una tasa de capitalización baja?

 

La demanda de propiedades de alquiler lleva una tendencia creciente y probablemente se mantendrá así durante un buen tiempo.

Las personas empiezan a preferir alquilar. De hecho, en muchos mercados específicos  existe un porcentaje más alto de hogares ocupados por inquilinos que de personas que poseen su casa.

Si bien muchos inversionistas se quejan de no poder encontrar propiedades con tasas de capitalización (cap rates) altos, pasan por alto los beneficios clave de comprar una propiedad de alquiler con un cap rate bajo. Veamos.

#1. La estabilidad de los precios y los tipos de activos impulsan menores retornos

La razón por la que los retornos son bajos en algunos mercados inmobiliarios es porque el sentimiento de los inversores es optimista y/o los activos son de muy buena calidad.

En otras palabras, las personas están dispuestas a pagar más por la propiedad y obtener un flujo de efectivo menor, en un mercado seguro y estable en lugar de poner en riesgo su capital.

#2. Más fácil de agregar valor al aumentar el NOI

Por ejemplo, aumentar los alquileres en $50 por mes en un mercado con una tasa de capitalización del 5% aumenta el valor de la propiedad en $12,000 ($50 x 12 = $600/.05 = $12,000). 

En un mercado con un cap rate del 8%, el mismo aumento de alquiler solo crea una ganancia de valor de $7,500.

En igualdad de condiciones, aumentar el NOI conduce a un crecimiento mucho mayor en el valor de la propiedad en un mercado de tasa de capitalización baja.

#3. Las tasas de capitalización bajas son una reserva de valor

Los inversionistas que compran propiedades con una tasa de capitalización baja no suelen estar tan preocupados por el flujo de caja como por proteger su patrimonio. 

Si no se busca un flujo de efectivo alto y lo que se quiere es proteger su capital en activo que está cubierto por inflación en el tiempo, puede hacerlo comprando una propiedad con un cap rate bajo.

 

#4. Estrategia de salida sin problemas

Un número creciente de compradores busca la seguridad que brindan las inversiones inmobiliarias y es probable que una demanda de rendimientos estables continúe durante bastante tiempo.

Invertir hoy en una propiedad con un cap rate bajo podría ayudarte a atraer más compradores mejor calificados cuando llegue el momento de vender.

¿Qué es una buen cap rate?

Un  buen cap rate para alguien podría ser una mala tasa de capitalización para otro y viceversa. 

Esto se debe a que la estrategia de inversión, tolerancia al riesgo y el retorno esperado son diferentes para cada inversor.

Sin embargo, se puede determinar cuál es un buen cap rate comparando una propiedad de alquiler que está pensando en comprar con opciones de inversión alternativas y la seguridad relativa que ofrecen. Por ejemplo, versus el retorno de fondos mutuos, bonos o dividendos de acciones.

¿Cómo saber que es una inversión inmobiliaria de bajo riesgo? 

Hay varios factores a considerar para ayudar a explicar por qué los cap rates son más bajos en algunos mercados que en otros mercados:

  • Ubicación geográfica: diversidad de industrias y empresas, tasas de crecimiento de empleo y población, niveles de educación, ingresos familiares medios, aumento del valor de las propiedades, vecindarios suburbanos frente a urbanos y mercados primarios frente a secundarios.
  • Tipo de activo: un inmueble para alquilar residencial generalmente se ve menos afectado por una recesión económica, en comparación con otras clases de activos inmobiliarios como minoristas, oficinas, hoteles y propiedad industrial.
  • Liquidez: los préstamos patrocinados por el gobierno, junto con los préstamos convencionales y los préstamos alternativos, son generalmente más fáciles y menos costosos de obtener en los mercados inmobiliarios.

Otros cálculos financieros que debes conocer

Además del cálculo del cap rate, los inversionistas inmobiliarios también utilizan otros cálculos financieros para determinar si un inmueble para alquilar es una buena inversión o no, veamos.

Ingresos brutos por alquiler

Los ingresos brutos por alquiler son los ingresos totales recaudados antes de que se paguen los gastos, incluidos elementos como las tarifas por el pago tardío (mora) del alquiler y los ingresos varios, como el costo adicional por mascota y otros.

Flujo de caja

El flujo de caja es el dinero que queda al final de cada mes, después de que se hayan pagado todas las facturas, incluida la hipoteca.

Retorno de efectivo sobre efectivo (CAC – cash on cash)

El rendimiento de efectivo sobre efectivo compara el efectivo invertido con el efectivo recibido y es otro nombre para el rendimiento del capital. 

Si realiza un pago inicial de $ 50,000 y recibe un rendimiento neto anual en efectivo de $ 10,000, su rendimiento de efectivo sobre efectivo es del 20%:

  • $10,000 en efectivo recibido / $50,000 en efectivo invertido = 0.20 o 20% de retorno en efectivo.

Ingresos operativos netos (NOI)

El NOI se calcula restando del ingreso bruto los gastos operativos normales. El ingreso operativo neto es diferente de la devolución de efectivo sobre efectivo, ya que este no incluye una deducción por el pago de su hipoteca.

Tasa interna de rendimiento (TIR)

La TIR utiliza los conceptos de valor del dinero en el tiempo y costos de oportunidad para medir la rentabilidad de una inversión durante su período de tenencia:

Como puedes ver, la fórmula para calcular la TIR puede ser compleja. Sin embargo, puedes calcular fácilmente la TIR potencial, junto a muchos otros datos financieros de cualquier propiedad en Perú ingresando a cualquiera de las propiedades en nuestra plataforma https://proper.com.pe/proyectos/ o poniéndote en contacto con uno de nuestros asesores sin costo alguno 

Multiplicador de renta bruta o GRM – También conocido como PER

El GRM es una forma rápida y fácil de determinar el tiempo para recuperar el capital y se calcula dividiendo el precio de compra de la propiedad por los ingresos brutos anuales de alquiler:

  • Precio de la propiedad de $ 150,000 / $ 12,000 Rentas anuales brutas = 12.5

En términos generales, cuanto menor sea el GRM, más atractiva podría ser la inversión, en igualdad de condiciones, dado que recuperas tu capital en menor tiempo.

Relación préstamo-valor o LTV (loan to value)

El LTV se utiliza para medir el apalancamiento utilizado para comprar una propiedad y se calcula dividiendo el monto del préstamo por el valor de la propiedad:

  • Monto del préstamo de $ 105,000 / Valor de la propiedad de $ 150,000 = 0.70 o 70%

Normalmente, los inversionistas utilizan un apalancamiento entre el 60% y el 75% para financiar una propiedad de alquiler, de manera que les puede quedar flujo de caja mensual.

Pensamientos finales

Como verás en el mercado inmobiliario se entiende que las propiedades con cap rates bajos podrían tener un nivel de riesgo más bajo e índices de flujo de efectivo más predecibles.

La seguridad y los rendimientos estables de las propiedades con cap rates bajos pueden crear oportunidades importantes, especialmente para el inversor de bienes raíces que compra propiedades para mantenerlas y vivir de sus rentas (y no se enfoca tanto en comprar para vender).

Si todavía no sabes cómo efectuar estos cálculos financieros, no te preocupes, en Proper contamos con una plataforma que hace todos los cálculos automáticos para todas nuestras propiedades y te ofrecemos el mejor servicio de asesoramiento en bienes raíces del mercado. 

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