¿Qué es el Cap Rate y cómo entenderlo al invertir en inmuebles?

El Cap Rate es un cálculo que sirve para indicar la tasa de rendimiento que se espera alcanzar de una propiedad o inversión inmobiliaria. Si quieres saber más sobre esta métrica, será mejor que llegues al final de este apartado.

¿Qué es el cap rate o tasa de capitalización?

También conocida como tasa de capitalización, el cap rate se utiliza para medir el rendimiento potencial del inversor sobre su inversión en el mercado inmobiliario y/o para definir el valor a pagar por una inversión inmobiliaria.

Se calcula dividiendo el ingreso operativo neto entre el valor de los activos de la propiedad, y se expresa como un porcentaje.

Ten en cuenta, que no existen condiciones claras para una tasa de capitalización sea buena o mala, ya que dependen en gran medida del contexto de la propiedad y del mercado.

¿Cómo se calcula la tasa de capitalización?

Existen varias versiones para el cálculo de la tasa de capitalización. En la fórmula más común, la tasa de capitalización de una inversión inmobiliaria se calcula dividiendo el ingreso operativo neto (ION) de la propiedad por el valor del mercado actual. Es decir:

• Tasa de capitalización = Ingreso operativo neto / Valor de mercado actual

Dónde, el ingreso operativo neto es el ingreso anual (esperado) generado por la propiedad (usualmente de los alquileres) menos todos los gastos incurridos para administrar la propiedad. Estos gastos incluyen el costo pagado para el mantenimiento regular de la instalación, administración del inmueble, impuestos a la propiedad, etc.

Un error común al calcular el cap rate es hacerlo sobre el precio de compra de una propiedad.

• Tasa de capitalización = Ingreso operativo neto / Precio de compra

Principalmente por dos razones:

• Primero, da resultados poco realistas para propiedades antiguas que se compraron hace varios años / décadas a precios bajos.
• Y segundo, no se puede aplicar a la propiedad heredada, ya que su precio de compra es cero, lo que hace imposible la división.

Además, dado que los precios de las propiedades fluctúan ampliamente, la primera versión que usa el precio de mercado actual es una representación más precisa y cambia el rendimiento en el tiempo, en comparación con la segunda que usa el precio de compra original de valor fijo.

Aprende a interpretar el cap rate

Para empezar el cap rate suele indicar el tiempo que se llevará recuperar el monto invertido en una propiedad. Por ejemplo, una propiedad con una tasa de capitalización del 10% tardará alrededor de 10 años en recuperar la inversión.

Diferentes tasas de capitalización entre diferentes propiedades, o diferentes tasas de capitalización en diferentes periodos de tiempo en la misma propiedad, representan diferentes niveles de riesgo.

Si analizamos nuevamente la fórmula, veremos que el valor de la tasa de capitalización será más alto para las propiedades que generan ingresos operativos netos más altos y tienen una valoración más baja, y viceversa.

Digamos que hay dos propiedades que son similares en todos los atributos, excepto por estar geográficamente separadas. Una está en una zona top de la ciudad, mientras que la otra está en una zona de clase media.

En igualdad de condiciones, la primera propiedad generará un alquiler más alto en comparación con la segunda, pero esos serán parcialmente compensados por el mayor valor del inmueble, costo de mantenimiento y los impuestos más altos.

La propiedad en una zona top tendrá una tasa de capitalización relativamente más baja en comparación con la segunda debido a su valor de mercado significativamente alto. Esta tasa más baja, no necesariamente es mala, dado que puede responder a una perspectiva de rentabilidad asociada a un menor nivel de riesgo. Lo importante es tener clara la estrategia e implicancias a la hora de invertir.

Busca ayuda de expertos

Si bien el ejemplo hipotético anterior hace que sea un análisis relativamente sencillo, los escenarios del mundo real suelen ser mucho más complejos. El inversor que evalúa una propiedad se enfrenta a la difícil tarea de determinar la tasa de capitalización adecuada para el riesgo que quiere manejar.

Si quieres realizar un correcto análisis de inversión comunícate con nosotros, en Proper somos expertos en bienes raíces e inversiones inmobiliarias. Nuestro grupo de asesores se encargará de ayudarte en todo lo que necesitas para alcanzar una mejor rentabilidad.

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