Radiografía de la vivienda en el Perú: principales indicadores, problemática y oportunidades

Basado en la presentación de José Salardi en el ENASEI 2025

La situación de la vivienda en el Perú revela una crisis estructural que afecta a millones de familias. Este mapa de la vivienda en el Perú muestra cifras alarmantes: un déficit que no deja de crecer, informalidad urbana, impactos en salud, educación y seguridad, y un mercado de alquiler que podría ser parte de la solución, pero que hoy enfrenta grandes limitantes. A continuación, presentamos los principales indicadores de la vivienda en el Perú, su impacto en la economía y las políticas públicas necesarias en la vivienda en el Perú para cerrar esta brecha.

A. Principales indicadores de la vivienda en el Perú

Déficit habitacional

• El déficit de vivienda en el Perú asciende a 1.9 millones de unidades, de las cuales 587 mil corresponden a déficit cuantitativo (faltan hogares) y 1.3 millones a déficit cualitativo (viviendas en mal estado).
  
• Cada año, la demanda de vivienda supera en aproximadamente 100 mil unidades a la oferta formal, lo que agrava la brecha. Se crean 49 mil viviendas y la nueva demanda anual es 144mil. 

Crecimiento informal

• En los últimos 15 años se han generado 1.5 millones de viviendas informales.
  
• El 93% de la expansión urbana entre 2001 y 2018 fue informal, mientras solo el 7% correspondió a urbanizaciones planificadas.
  

Costos y acceso a servicios

• En la informalidad, el agua puede costar 5.7 veces más que en la red pública, debido a la dependencia de camiones cisterna.
  
• Más del 36% de las viviendas informales carece de desagüe, el 25% no tiene acceso a agua potable y el 10% no cuenta con electricidad.
  

Impacto social de la informalidad

La radiografía de la vivienda en el Perú demuestra que el déficit habitacional no solo implica falta de hogares, sino consecuencias directas en salud, educación, empleo y seguridad:

• Salud infantil: los niños que viven sin acceso a red pública de agua sufren 19% de incidencia de enfermedades diarreicas, frente a 11% en viviendas formales.
  
• Acceso a salud: los distritos con mayor informalidad registran mayores distancias a centros de salud, aumentando el riesgo en emergencias.
  
• Educación: los niños en zonas informales recorren más distancia para llegar a sus colegios, lo que incrementa el ausentismo escolar.
  
• Empleo: en zonas informales, el desempleo alcanza 16.2% en mujeres y 9.2% en hombres, frente a 11.8% y 7.5% en áreas formales.
  
• Gasto en transporte: los hogares informales gastan casi 50% más en transporte urbano que los formales.
  
• Inseguridad: los hogares informales tienen 23% de probabilidad de ser víctimas de robo o intento de robo, frente a 13% en zonas formales, y solo 39% percibe presencia policial, frente a 49% en barrios formales.
  

B. Problemática actual de la vivienda en el Perú

José Salardi identifica que entre las principales  fallas del sistema destacan:

• Insuficiente creación de vivienda formal.
• Nulo incentivo al mercado de renta.
• Insuficiente impulso de la vivienda multifamiliar.
• Debilidad institucional: alta informalidad, ausencia de catastro urbano y excesiva tramitología 
• Financiamiento limitado, el Fondo MiVivienda canaliza solo S/ 1,500 millones anuales, cuando se requieren S/ 15,000 millones para cerrar la brecha, dejando un vacío de S/ 13,500 millones en financiamiento.

Ello sin contar que la política de vivienda social es errática: solo 18% de subsidios se destinan a viviendas terminadas; el resto, a construcción en curso.

C. Aporte de la vivienda a la economía

A pesar de las dificultades, el sector inmobiliario formal es un motor de crecimiento económico:

• La inversión inmobiliaria en el Perú alcanzó US$ 4,768 millones en 2024, con crecimientos de 20% (2022), 23% (2023) y 4% (2024).
  
• Representa el 9.6% de la inversión privada total, solo superada por la minería.
  
• Cada año genera cerca de 110 mil empleos directos, 174 mil sumando los empleos indirectos y 275 mil sumando los empleos inducidos.
  
• La recaudación de impuesto predial en Lima Metropolitana creció de S/ 406 millones en 2009 a S/ 1,495 millones en 2023.
  

D. Políticas públicas necesarias en la vivienda del Perú

Cerrar la brecha habitacional requiere una acción coordinada que incluya:

• Fortalecer la institucionalidad del MVCS y simplificar los trámites.
  
• Crear un catastro urbano unificado y operadores privados de suelos.
  
• Ampliar el acceso a financiamiento, con mayor predictibilidad presupuestal.
  
• Redefinir los subsidios para diferenciar el déficit cuantitativo (nuevas viviendas) y cualitativo (mejoras).
  
• Impulsar el mercado de alquiler y la vivienda multifamiliar como alternativas de acceso.
  

E. Oportunidad: el alquiler formal como solución

Uno de los caminos más efectivos para cerrar el déficit es el mercado de alquiler formal, que permite a las familias acceder a viviendas de calidad sin necesidad de comprar.

Sin embargo, existe una gran limitante tributaria que frena su desarrollo:

• 18% de IGV sobre cada renta
  
• 29.5% de Impuesto a la Renta empresarial
  
• +5% de dividendos si se reparten utilidades
  
  

Resultado: el alquiler corporativo es aproximadamente ocho veces más costoso que el individual.

Mientras una persona natural que alquila un departamento solo paga 5% de Impuesto a la Renta, una empresa que quiera desarrollar edificios para alquiler no logra que los números cierren.

En la práctica, esto desincentiva que capitales institucionales construyan multifamilies o proyectos de alquiler de calidad, a pesar del enorme déficit habitacional.

F. Proper: PropTech especializada en el mercado de vivienda en el Perú

En este contexto, Proper Rentas se posiciona como una PropTech líder en la gestión de alquileres retail y multifamily en el Perú.

Proper combina tecnología y experiencia para ofrecer:

• Gestión integral de edificios en alquiler.
  
• Procesos digitales para contratos, pagos y mantenimiento.
  
• Experiencias de inquilino de alta calidad que incrementan el valor de los proyectos.
  

Proper ya opera uno de los pocos multifamilies en el país, el edificio MODO en San Miguel, con 200 unidades en alquiler. Este modelo demuestra que, con el marco adecuado, es posible brindar vivienda formal de alta calidad y rentabilidad para inversionistas, aun en un mercado adverso.

Conclusión: hacia un mercado de vivienda formal y sostenible

La radiografía de la vivienda en el Perú es clara:

• Déficit de casi 2 millones de viviendas.
  
• Crecimiento urbano 93% informal.
  
• Impactos negativos en salud, educación, seguridad y empleo.
  

Cerrar esta brecha exige políticas públicas que alineen incentivos, amplíen el financiamiento y reduzcan las trabas tributarias que hoy frenan el desarrollo de proyectos de alquiler y vivienda multifamiliar.

Con un marco adecuado, el sector inmobiliario puede movilizar más inversión privada, generar cientos de miles de empleos y mejorar la calidad de vida de millones de peruanos.

Preguntas frecuentes sobre la vivienda en el Perú

• ¿Cuál es el déficit de vivienda en el Perú?

El déficit de vivienda en el Perú es de 1.9 millones de unidades, de las cuales 587 mil corresponden a déficit cuantitativo y 1.3 millones a déficit cualitativo.

• ¿A cuánto asciende la inversión inmobiliaria en el Perú?

En 2024, la inversión inmobiliaria formal alcanzó aproximadamente US$ 4,768 millones, representando el 9.6% de la inversión privada total.

• ¿Cómo funciona el alquiler empresarial en el Perú?

El alquiler empresarial enfrenta una alta carga tributaria: 18% de IGV, 29.5% de Impuesto a la Renta y 5% de dividendos, lo que hace que el alquiler corporativo sea aproximadamente 8 veces más costoso que el individual (una persona natural paga 5% de Impuesto a la Renta sobre los ingresos).

• ¿Cuál es el impacto de la vivienda en educación, salud y seguridad?

La informalidad incrementa enfermedades en niños (19% de incidencia de diarreas frente a 11% en viviendas formales), aumenta la distancia a colegios y centros de salud, eleva el gasto en transporte (50% más) y duplica el riesgo de robo (23% frente a 13%).

• ¿Qué políticas públicas son necesarias en la vivienda en el Perú?

Se requiere ampliar el financiamiento, redefinir los subsidios, impulsar el mercado de alquiler formal y fomentar la vivienda multifamiliar para cerrar la brecha habitacional.