Riesgos a tomar en cuenta al invertir en bienes raíces

Aunque al inicio pueda parecer fácil, invertir en inmuebles es un proceso intenso y, a veces, bastante complejo, existen riesgos a tomar en cuenta al invertir en bienes raíces puesto que implica conocimientos específicos de un mercado donde el acceso a información es limitado o no está disponible.

El equipo de Proper empezó hace varios años con este tipo de inversiones y sabemos que el margen de error es muy amplio si no cuentas con la experiencia suficiente, entendimos que las asimetrías de información son gigantes y que uno asume muchos riesgos sin darse cuenta. Y si bien algunas veces las cosas van muy bien, otras veces las personas pierden el capital que tanto les costó construir o terminan comprando dolores de cabeza.

Conozcamos el detrás de cámaras

Antes de hablar de los riesgos, entendamos al mercado inmobiliario; el producto que compramos y el contexto de estas inversiones.

El mercado inmobiliario es muy amplio, donde la inmobiliaria más grande tiene apenas el 4% de las ventas totales. Caracterizado por constructoras independientes que venden sus inmuebles y donde recién hace pocos años empezaron a ingresar operadores especializados en la gestión de un producto.

Por otro lado, el proceso de construcción es altamente técnico, donde muy pocos conocen de ingeniería y, así lo supieran, no son parte del proceso de construcción para verificar que éste se hace correctamente. Esto no sería un problema si el producto fuera de bajo valor, fácil de reemplazar. Sin embargo, para muchos, es una de las compras más importantes de su vida.

A la creación del producto, debemos sumar todos los procesos legales involucrados en la compra del terreno y la creación (legal y registral) de los departamentos. Es decir, que la propiedad efectivamente exista y pueda transferirse.

Finalmente, una vez comprado el producto (el departamento) debemos esperar que cumpla con las condiciones de demanda suficiente para que se alquile y no te quedes con una deuda bancaria que saca dinero todos los meses de tu sueldo y un inmueble que no se alquila o lo hace a un valor muy por debajo del esperado.

En simple, el comprador promedio tiene poca o nula visibilidad de lo que compra.

Riesgos a tomar en cuenta al invertir en bienes raíces

Ahora, imaginemos que el comprador leyó este artículo y empieza a tratar de controlar por sí mismo los riesgos. A pesar de sus esfuerzos, le será muy difícil porque no existe información consolidada, pública y disponible que le permita hacer un análisis sólido, sólo por mencionar algunos ejemplos:

El mercado local no cuenta con información de la demanda y comportamiento de los alquileres (morosidad – pago a tiempo de la renta, vacancia – días libres de un departamento en el año, incobrabilidad – casos de desalojo respecto el total de alquileres, etc).
Las inmobiliarias crean una nueva sociedad por cada proyecto inmobiliario (para así aislar y controlar los riesgos frente al Banco y los inversionistas del proyecto) y usualmente los reclamos que uno puede encontrar en la web o los portales del gobierno (Indecopi) se quedan en la sociedad anterior.
No hay cómo verificar que la atención post venta es adecuada a menos que exista una compra previa.
Dada la amplitud del mercado y rápido acceso, hay una gran gama de inmobiliarias con poca experiencia certificada o que minimizan costos que no deben, lo cual termina con problemas de infraestructura en el inmueble.
Usualmente no se tiene acceso a la situación financiera de la inmobiliaria y su relación con el Banco (y con ello a la seguridad de que el proyecto efectivamente se va terminar).
No se tiene acceso a los análisis de suelos del terreno para evitar riesgos estructurales.
Para evitar riesgos sobre la propiedad del terreno, se requiere un análisis de títulos hecho por abogados expertos.
Poco entendimiento de cómo funciona el proceso de inversión y qué condiciones negociar en el proceso de compra.
Generalmente, no se sabe cómo evaluar una inversión de este tipo y sus impactos a media plazo
Y un largo etcétera.

Estas asimetrías de información son las que generan casos de edificios o proyectos que no se terminan, infraestructura del inmueble deficiente, problemas para alquilar el inmueble (y más aún para venderlo), alquileres muy por debajo de lo esperado, juicios sobre los terrenos que limitan la continuidad del desarrollo, salidas constantes de efectivo en gastos financieros y reparaciones, entre otros.

Ventajas de invertir de la mano de Proper

En Proper decidimos ser ese apoyo que nos hubiera gustado encontrar cuando empezamos en esta aventura, y queremos contarte sobre las ventajas de apoyarte algunas de las ventajas de usar nuestra plataforma para escoger tu siguiente inversión.

La clave de toda decisión es contar con información, es por eso que creamos contenido constante que te permita tomar mejores decisiones, y buscamos que todos nuestros proyectos e inmuebles cuentan con los siguientes criterios:

Ubicación estratégica de proyectos residenciales en zonas con alta demanda por alquiler
Análisis real de precios del mercado de alquiler.
Inmobiliarias con experiencia probada y procesos de post venta efectivos.
Identificación de los departamentos que cumplen con criterios de inversión – por tipología, tamaño y precios de alquiler.
Análisis financiero de todas las opciones.
Negociación previa con las inmobiliarias para que los inversionistas accedan a condiciones preferenciales al adquirir un departamento.
Servicios de administración (gestión de cobranza y recaudación automática a través de la banca, así como atención de todas las incidencias con el inquilino) y corretaje (conseguir el inquilino y un proceso de evaluación sólido).
Acompañamiento al inversionista en todo el proceso de inversión, así como en todo el proceso del Property Management.
Acceso a una plataforma digital a través de la cual pueden vender el inmueble (en caso de necesitarlo) a otro inversionista, lo cual, junto con generarle liquidez al inmueble. Un back up en caso de emergencias.

Asimismo, el conocer el proceso de inversión detallado nos permite acompañarte en todo el proceso de gestión de crédito con el Banco, permitiéndote acceder a las mejores prácticas de negociación, tasas referenciales de otros inversionistas y apoyo en la gestión documental. Lo cual es clave, al momento de estructurar tu inversión.

Si quieres realizar una inversión exitosa y lucrativa en el mercado de bienes raíces, en Proper te brindamos la infraestructura necesaria a lo largo de todo el ciclo de inversión

Nuestro objetivo es ayudarte a controlar los riesgos y tengas un apoyo constante en tu proceso de construcción de patrimonio. Te invitamos a conocer nuestras opciones de inversión y a programar una cita con uno de nuestros ejecutivos.