Conoce las distintas formas de invertir y generar ingresos en bienes raíces (sus ventajas y desventajas)

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Las propiedades en alquiler son bienes inmuebles donde algunas personas invierten para ganar dinero con los pagos mensuales de los inquilinos, pero esta es sólo una forma de generar ingresos en bienes raíces.

Si quieres conocer los diferentes formas de ganar dinero en bienes raíces, en este artículo, analizaremos a profundidad algunas de las mejores formas de invertir tu dinero en bienes raíces. 

Del mismo modo, también conocerás los principales beneficios de tener una propiedad en renta y cómo evaluar una propiedad que genere ingresos a corto plazo.

Formas de generar ingresos al invertir en inmuebles

Invertir en bienes raíces en ocasiones resulta como visitar una tienda de dulces, ya que existen tantas opciones que se vuelve difícil decidir cuál “probar” primero.

Por eso, para ayudarte a tomar la mejor decisión, en Proper te hemos traído algunas de las formas más populares de invertir en bienes raíces y generar ingresos sustanciales.

Te recomendamos también leer: Por qué deberías invertir en bienes raíces.

Veamos a continuación las mejores formas de invertir nuestro dinero en bienes raíces, con sus respectivas ventajas y desventajas.

Vivienda para alquilar

Pros:

  • Tipo de propiedad residencial más común en el mercado.
  • Fácil de encontrar en cualquier mercado inmobiliario
  • El financiamiento es rentable y económico.

Contras:

  • Limitadas estrategias de salida si se quiere vender el inmueble, la mejor opción es vender a otro inversionista o al inquilino para no asumir gastos de vacancia, pero son difíciles de ejecutar para inversionistas individuales.
  • No todas las propiedades son buenas opciones para alquilar, ya que la demanda de los inquilinos puede ser baja o con rentabilidades muy por debajo del mercado si las propiedades no cumplen con las características necesarias (tamaño, ubicación, tipo, etc).

Pequeña propiedad multifamiliar – Casas de 2 a 3 unidades independientes

Pros:

  • Propiedades dúplex, triplex y cuádruplex son una buena forma de incrementar la escala de la inversión y concentrar tus esfuerzos
  • La administración y el mantenimiento de la propiedad puede ser más fácil cuando varios inquilinos están uno al lado del otro.
  • El riesgo de vacancia (tiempo sin alquiler, flujo de caja que no llega) se diluye entre las varias unidades

Contras:

  • No todos los bancos te otorgarán préstamos sobre propiedades de alquiler multifamiliares o solicitarán una inicial mucho más alta.
  • Estrategia de salida limitada al momento de vender a otro inversor, suele requerir la venta de las unidades de manera independiente

Propiedades llave en mano – (Turnkey Properties)

Pros:

  • Completamente equipadas y ya ocupadas por un inquilino.
  • El flujo de efectivo comienza el día en que se cierra el la operación
  • Bueno para inversiones inmobiliarias a largo plazo o enfocadas en rentas y flujo de caja inmediato más que en apreciación del capital
  • Normalmente son muy fáciles de financiar, especialmente cuando ya vienen generando ingresos por alquiler.
  • Permiten incrementar tus ingresos inmediatamente, lo que te da espacio para sustentar estos ingresos al Banco para futuras inversiones (puedes encontrar algunas de ellas en www.proper.com.pe/entrega)

Contras:

  • Normalmente se compra a un precio que incluye el precio de mercado más los costos de equipamiento asumidos por el propietario actual, asimismo, al ser una fuente de ingresos sólida es poco probable que obtengas un descuento sustancial en el precio.

Alquileres temporales o de corto plazo (Airbnb, booking, etc)

Pros:

  • Los alquileres temporales y de vacaciones pueden ayudarte a generar alquileres más altos en periodos específicos, como temporadas de verano o cuando existen eventos de alta demanda en las zonas donde se encuentran
  • Los períodos de alquiler suelen oscilar entre una noche y varias semanas, lo que te da flexibilidad en caso utilices tú mismo la propiedad

Contras:

  • Los costos operativos son más altos debido a: una mayor rotación de inquilinos, períodos de vacancia (días libres) amplios y/o el pago de servicios públicos por parte del propietario.
  • La gestión de la propiedad es más intensiva porque el alquiler a corto plazo es similar a la gestión de un negocio de hostelería, lo que requiere mucho tiempo de tu parte o contar con un servicio de atención al cliente que suele ser más costoso que los tradicionales, dado que debe incluir servicios como limpieza recurrente, lavandería, utensilios de baño y cocina, y atención de necesidades fuera de horarios regulares, etc.
  • Corres mayor riesgo de daños a la propiedad y robo, dado que si bien estas plataformas incluyen seguros, el procedimiento para ejecutarlos suele ser burocrático y requiere que las pruebas del daño sean lo suficientemente capaces de asignar al inquilino en curso.

Reparar y vender (Fix and Flip) bienes raíces

Pros:

  • Tienen el potencial para ganar una buena cantidad de dinero en un corto período de tiempo.
  • Múltiples estrategias de salida vendiéndolas a un propietario-ocupante, un inversor o como una propiedad de alquiler llave en mano.
  • En teoría es la mejor opción para inversionistas con gran capital que buscan trabajar a tiempo completo en bienes raíces en un mercado específico.

Contras:

  • Estrategia de inversión de alto riesgo dado que requiere sincronizar correctamente los diversos componentes asociados (mercado, agentes, constructores, propietario, bancos, estrategia de venta, etc) 
  • Requiere desarrollar un equipo de confianza para controlar que el presupuesto de las reparaciones no explote y se pierda toda la ganancia planificada
  • Requiere de experiencia en el análisis inicial de las propiedades para poder planificar correctamente la inversión a realizar
  • Puede ser extremadamente difícil vender la vivienda al precio de mercado, especialmente si en la zona hay desarrollos de viviendas nuevas, lo que requiere un valor de compra sustancialmente menor para justificar las inversiones a realizar más el descuento sobre el precio a entregar en la venta

Poner bajo contrato la venta de la propiedad (Wholesaling) 

Pros:

  • Forma de inversión inmobiliaria sin realmente tomar posesión de la propiedad.
  • Las personas que se dedican a esto buscan viviendas con precios muy por debajo del mercado, estiman con precisión las reparaciones necesarias y le entregan el este negocio (contrato) a otro inversor que compra la propiedad. Estas ganan dinero compartiendo parte de la ganancia con el propietario inicial
  • Dinero ganado al cobrar una parte de la ganancia colocando muy poco capital (usualmente entregan dinero al propietario inicial para darles la opción de analizar el costo de las reparaciones y buscar a quién colocar la propiedad)
  • Comprar a personas que se dediquen a este negocio y que tengan experiencia colocando estos negocios es una buena forma de obtener ganancias rápidas si te buscas tener el activo por un periodo de tiempo.

Contras:

  • Estrategia de alto riesgo que requiere un conocimiento profundo del mercado.
  • Requiere contar con un equipo con experiencia que permita que el análisis inicial calce con los resultados finales de la inversión, de lo contrario te haces de una mala reputación entre los inversionistas y tu capacidad de generar nuevos negocios se limita

Fideicomisos de inversión inmobiliaria 

Pros:

  • Los fideicomisos de inversión inmobiliaria pueden ser privados o pueden cotizar en las principales bolsas de valores.
  • Esta es una forma sencilla de diversificar tu inversión por clase de activo o geografía.
  • Estos fideicomisos pueden especializarse por ejemplo en casinos, terrenos agrícolas, oficinas, centros logísticos, torres de telefonía celular, vivienda, etc .
  • Entrega mucha mayor liquidez a tu inversión, pudiendo vender tu participación con mayor facilidad, especialmente si el fideicomiso cotiza en un mercado bursátil

Contras:

  • Dependiendo de dónde inviertas puedes correr el riesgo de perder muchos de los beneficios fiscales que ofrece la propiedad directa.
  • Equivale a poseer una acción de una empresa, más que a invertir en bienes raíces, por lo cual la apreciación potencial del activo que compras ya fue capturada al momento que se estructuró el fideicomiso y se definieron los precios de venta al público. Se requiere cambios sustanciales en el mercado para generar una ganancia de capital relevante
  • Pierdes la posibilidad de utilizar el apalancamiento para incrementar tu alcance y rentabilidad (ver artículo: La magia del apalancamiento).

Plataformas de Crowdfunding

Pros

  • El crowdfunding ocurre cuando un gran número de personas contribuye con cantidades pequeñas de dinero para invertir en bienes raíces, invirtiendo en diversos tipos de activos: propiedades que generan renta, préstamos a inmobiliarias, asociación (compra de equity) en proyectos inmobiliarios, etc.
  • En teoría es una buena manera de poseer (indirectamente) una pequeña parte de un activo, como un centro comercial, un edificio de oficinas o un gran proyecto de desarrollo de apartamentos.
  • Los inversores en fondos colectivos obtienen ingresos de distribuciones trimestrales y una parte de las ganancias cuando se vende la propiedad.

Contras:

  • Las ganancias o pérdidas potenciales de una inversión de crowdfunding dependerán de la experiencia del patrocinador crowdfunding que encuentra y administra tu proyecto.
  • Puede ser mucho más riesgoso que otras inversiones inmobiliarias, dado que existen múltiples formas de asimetría en la información (y/o en el conocimiento) entre el captador de los recursos y el  inversor, por lo que es clave trabajar con una plataforma de confianza, que analice y presente claramente los riesgos de cada inversión y con experiencia en el rubro inmobiliario en particular. 

Conoce los 5 beneficios de invertir en inmuebles para alquilar 

Ahora que ya conoces los pros y contras de las principales formas de invertir en bienes raíces, es momento de que te instruyas un poco acerca de los beneficios de invertir y generar ingresos mediante propiedades para alquiler. 

Veamos a continuación, una lista breve de algunos de los mayores beneficios de invertir en inmuebles para alquilar.

1. Tú tienes el control absoluto de la propiedad 

Al invertir en bienes raíces, como propietario adquieres el control total de los ingresos del inmueble, luego de pagar impuestos.

Esto se traduce en una gran ventaja en comparación a otros modelos de negocio, ya que puedes decidir cómo y dónde invertir tu dinero, y qué tipos de propiedades puedes o no tener. 

Incluso puedes llegar a crear un equipo de bienes raíces local cuyos objetivos están directamente alineados con los tuyos o los de tu empresa.

2. Flujo de caja inmobiliario

Las propiedades para alquilar pueden generar fácilmente flujos de efectivo netos del 5% al 8% (o más) cada año. 

Esto es relevante para aquellos invierten en acciones bursátiles esperando que una buena parte de su rentabilidad venga por dividendos, dado que el alquiler es el símil de este tipo de flujo de ingresos. O, visto desde otra perspectiva, sin utilizar el apalancamiento en tu inversión.

Para ver ejemplos de este tipo de rentabilidades puedes ir a www.proper.com.pe/proyectos donde encontrarás diversas opciones, por ejemplo:

  1. Departamento en Surquillo – Precio S/. 270,000
  2. Alquiler mensual – S/ 1,800 
  3. Alquiler anual – S/. 21,600
  4. Rendimiento bruto anual 8%

3. Apreciación a largo plazo

Las propiedades para alquilar suelen crecer constantemente en línea con la inflación del mercado donde se encuentran, y si están zonas de alto desarrollo, muy por encima. Por ejemplo, las zonas de Lima Moderna (con alta concentración de clase media) crecieron alrededor de 8% anual desde el 2013 al 2020, lo cual generó un crecimiento de su valor acumulado de 56% en ese periodo. 

Por ejemplo, imaginemos que en el año 2013 compramos una propiedad en Lima Centro por $100,000. 

Teóricamente tendríamos una ganancia por la apreciación de $ 56,000 (56% de apreciación) más un flujo de efectivo acumulado de los ingresos por alquiler de $ 56,000 (8% de rendimiento bruto anual = $ 8,000 por 7 años = $56,000), lo cual entrega un rendimiento total durante 7 años de $ 112,000:

  • Ganancia de la apreciación a largo plazo: $100,000 inversión inicial + 56% de aumento en el valor = $156,000.
  • Ganancia de ingresos por alquiler de flujo de efectivo: $8,000 x 7 años = $56,000.
  • Retorno total durante 7 años: $56,000 de apreciación + $56,000 ingresos por alquiler de flujo de efectivo = $112,000.
  • Retorno anual de la inversión: $112,000 / 7 años = 16% anual

Pero esto es sólo un ejemplo, es importante aclarar que estas ganancias no tienen en cuenta ningún aumento anual en el alquiler para el inquilino o la necesidad de reparaciones de capital.

Sin embargo, incluso con este simple ejemplo, probablemente hayas notado que en sólo 7 años esta propiedad ha generado mucho más dinero del que se pagó por ella.

4. El apalancamiento como mecanismo para impulsar la rentabilidad de tus propiedades

A diferencia de la compra de acciones, como inversionista inmobiliario también puedes utilizar el apalancamiento (o el dinero de otras personas, principalmente el banco) para invertir en propiedades y aumentar así sus rendimientos (ver artículo: La magia del apalancamiento).

Una métrica comúnmente utilizada para medir el desempeño de los bienes raíces es el rendimiento de efectivo sobre efectivo.

Como bien ya sabes, el efectivo sobre efectivo compara la cantidad de efectivo devuelto de la propiedad con la cantidad de efectivo invertido:

  • Rentabilidad de efectivo sobre efectivo = Flujo de efectivo / Efectivo invertido

Tomando el ejemplo del inmueble en Surquillo, asumiendo que se compra con un crédito bancario con un 20% de inicial, los números serían los siguientes:

  1. Valor del inmueble $270,,000
  2. Inicial $54,000
  3. Alquiler $1,800
  4. Cuota del banco (hipoteca) $1,450
  5. Flujo de Caja Mensual $350 – Flujo de Caja Anual $4,200
  6. Efectivo sobre efectivo: $4,200 / 54,000 = 7.8% anual

Claramente este retorno es sólo una parte de la ecuación financiera, falta incluir las ganancias por apreciación, la amortización de la deuda y restarle los costos operativos de la gestión del inmueble, entre otros. Sin embargo, viéndolo sólo como efectivo en tu cuenta seguramente es mucho más de lo que obtendrías en opciones de inversión tradicionales como depósitos a plazo, fondos mutuos de renta fija, entre otros. 

Si quieres saber más sobre el ratio efectivo sobre efectivo y otros términos comúnmente utilizados en bienes raíces, te recomendamos también leer: ¿Cómo calcular el rendimiento bruto en la inversión inmobiliaria?

5. Puedes utilizar la tecnología para invertir en bienes raíces 

Una de las ventajas que  tienen los mercados de bienes raíces es que es posible invertir desde cualquier lugar y en cualquier momento si cuentas con una plataforma que consolide oportunidades de inversión de alto valor y te de acceso a un buen administrador de propiedades que cuente con la tecnología necesaria para controlar el flujo de alquiler y hacerse cargo de las necesidades de la propiedad y los inquilinos.

Años atrás esto sin duda era un gran problema. Como inversionista inmobiliario podrías pasar literalmente meses buscando una buena propiedad de alquiler en diferentes mercados de Perú y sin posibilidad de gestionarla de manera remota, por lo que la operación del inmueble siempre era una variable que desalentaba a muchos inversionistas. 

Hoy en día, gracias a plataformas en línea cómo Proper puedes encontrar, evaluar, comprar y gestionar propiedades en alquiler que generan altos ingresos fácilmente. 

Cómo evaluar un inmueble para inversión

Existen varios factores clave que debes tomar en cuenta para evaluar cualquier tipo de propiedad inmobiliaria, veamos:

  • Debes analizar las diferentes formas en que la propiedad puede generar ingresos, como por ejemplo el flujo de caja, el potencial de un alto nivel de apreciación o los flujos de ingresos de valor agregado del tipo de inmueble
  • Realiza un análisis financiero exhaustivo midiendo métricas comunes de bienes raíces de inversión, como la tasa de capitalización (Cap rate), el rendimiento de efectivo sobre efectivo, el ROI, la TIR y el rendimiento bruto.
  • Considera los gastos de inversión, como por ejemplo los costos de la transacción, además de la posible administración profesional de la propiedad que necesitarás.

Obviamente estos son algunos consejos básicos para evaluar correctamente una propiedad para alquilar que genere ingresos sustanciales.

Si quieres aprender más te recomendamos asistir a seminarios, leer blogs de inversiones inmobiliarias, unirte a grupos locales de bienes raíces, seguir las tendencias económicas y contar con apoyo profesional. 

De manera que si estás pensando en invertir en propiedades inmobiliarias que generen ingresos en el corto plazo ponte en contacto con nosotros, en Proper queremos ayudarte a ganar dinero de manera segura y eficiente.