Cada industria tiene su propia jerga y términos para comunicarse entre sí de una forma efectiva. 

Por su parte, los bienes raíces no son la excepción y quizá algunos puedan ser intimidantes, pero no te preocupes, esto nos pasó a todos, por eso a continuación abordaremos algunos términos comunes que debes conocer a la hora de realizar una inversión inmobiliaria.

¿Qué es la tasa de capitalización (cap rate)?

La tasa de capitalización o “cap rate” en la jerga diaria se utiliza para medir la tasa de rendimiento anual de una inversión inmobiliaria en función de la ganancia que se espera que genere la propiedad.

En pocas palabras, es la relación entre el ingreso operativo “neto” y el precio de compra.

La tasa de capitalización se calcula dividiendo el ingreso operativo neto en el primer año por el precio de compra de la propiedad. Esta tasa excluye los costos del préstamo si utilizó financiamiento.

Por ejemplo, supongamos que compras una propiedad por $150,000 y un ingreso operativo neto al año de $12,000, en este caso, la tasa de capitalización (cap rate) esperada en el primer año es de 8%.

  • $ 12,000 / $ 150,000 = 0,08
  • Tasa de capitalización: 8%

¿Qué son los Ingresos Operativos Netos?

Los ingresos operativos netos son una medida del potencial de rentabilidad de una inversión inmobiliaria.

Esta se calcula estimando los ingresos de la propiedad y restando todos los gastos operativos, como reparaciones, mantenimientos, costos de administración, entre otros. Esto no incluye los pagos del crédito hipotecario. 

¿Por qué son importantes? La respuesta es simple; porque permite analizar propiedades de todos los tipos diferentes sin mirar los términos de financiamiento y es un buen indicador para comparar el retorno de una inversión inmobiliaria versus el retorno obtenido en otro tipo de inversiones pasivas (fondos mutuos, bonos, depósitos a plazo, dividendos, etc)

¿Qué es el Flujo de caja (cash flow)?

El flujo de efectivo es la cantidad de dinero que se puede guardar al final de cada mes, después de que se hayan pagado todos los gastos operativos (incluidos los pagos del préstamo hipotecario). 

Ahora bien, si gastas menos dinero del que ganas, tu flujo de caja será positivo. Por su parte, si gastas más dinero del que ganas, tu flujo de caja será negativo.

En otras palabras, los ingresos mensuales constantes por alquiler es una de las razones más atractivas para invertir en bienes raíces. Idealmente, una propiedad de alquiler debería tener un flujo de caja positivo, sin embargo, ello va depender de la cantidad inicial que coloques en tu inversión. A menor inicial (en otras palabras más crédito hipotecario) menor la posibilidad de contar con un flujo positivo dado que buena parte del alquiler se irá en pagar la deuda.

Puedes encontrar opciones de inversión con flujos de caja positivos en www.proper.com.pe/proyectos

Definición de Efectivo sobre Efectivo (cash on cash)

Esta cifra es la relación entre el flujo de efectivo anual antes de impuestos y el monto total de efectivo invertido, expresado como porcentaje.

Este indicador mide el rendimiento anual de tu inversión en relación con la cantidad de dinero que colocaste. Es un indicador ácido muy sano para evaluar si tu dinero está generando retornos en el corto plazo.

Puedes conocer cómo se calcula en el siguiente artículo: https://proper.com.pe/como-calcular-el-rendimiento-de-una-inversion-inmobiliaria/

Sin embargo, no toma en consideración algunos de los otros beneficios de ser propietario de una propiedad de alquiler. 

¿Qué significa CapEx?

El CapEx o Gastos de Capital se define como nuevas compras o mejoras importantes que extienden la vida útil de una propiedad, como por ejemplo reemplazar un techo, agregar una extensión o crear un nuevo dormitorio.

Este término también cubre los equipos y suministros necesarios para realizar estas mejoras. Por lo general, se trata de gastos importantes y únicos. 

¿Por qué es importante? Pues muy simple, la mayoría de las partes de una casa eventualmente necesitarán ser reemplazadas, y estos gastos extienden la vida y calidad de tu inversión.

¿Qué es el Rendimiento bruto (Gross yield)?

El rendimiento bruto del alquiler es el ingreso total generado por una propiedad, dividido por el precio pagado por la propiedad. 

Este indicador se obtiene antes de deducir los costos operativos (mantenimiento, administración de propiedades, seguros, etc.).

¿Por qué es importante? Como verás el rendimiento bruto de alquiler proporciona a los inversionistas una referencia rápida para obtener un rendimiento anualizado de una inversión y poder comparar varias propiedades rápidamente.

Definición de Apreciación

La apreciación es el aumento en el valor de un activo a lo largo del tiempo. Dicho aumento puede ocurrir por varias razones, incluido el aumento de la demanda o la menor oferta, o como resultado de la inflación en ese mercado o por las fluctuaciones de las tasas de interés.

En otras palabras, esto es lo opuesto a la depreciación, que es una disminución en el valor de un activo a lo largo del tiempo.

La apreciación es una pieza importante del rompecabezas al evaluar el atractivo general de una propiedad de bienes raíces. Muchos inversionistas definen su estrategia enfocada en este factor, invirtiendo en zonas que tendrán un desarrollo sostenible por la demanda poblacional o por la mejora en las condiciones urbanas de cierta área.

Definición del Impuesto a las Ganancias de Capital

La ganancia o pérdida de capital es la diferencia del valor de una propiedad en comparación con su precio de compra. Si hay una ganancia (incremento del valor), usualmente el Estado te cobra un impuesto luego de la venta del activo y “realices” estos beneficios.

Hacemos énfasis en la palabra “realizar” porque hasta que no se ejecute la venta las ganancias dependen de los supuestos a los que se valorice el activo.

¿Qué es la relación deuda-capital?

En el sector inmobiliario, la relación deuda-capital (D/C) es una medida de tu propiedad sobre el activo. Esta relación ayuda a determinar qué parte de la propiedad es realmente tuya (si obtuvo una hipoteca para financiarla) y cuánto le debes al banco.

Esto es importante porque presenta una imagen más holística de su inversión. Le dice cuánto capital ha invertido y cuánto debe, lo que le da una idea aproximada de cuánto ganará realmente al momento de vender. 

Además es un indicador clave para los bancos al momento de evaluar cuánto prestar.

Definición de Costos de cierre

Los costos de cierre son las tarifas pagadas al final de una transacción inmobiliaria. Estas tarifas varían según el lugar donde vivas, la propiedad que compres y el tipo de préstamo que elijas. 

Estos costos son importantes porque nos ayudan a presupuestar la cantidad de efectivo que necesitaremos tener a la mano para cerrar una operación de compra.

¿Qué es la Tasa Interna de Retorno (TIR)?

En teoría la tasa interna de rendimiento o TIR es una medida de la rentabilidad a largo plazo de una propiedad que tiene en cuenta el flujo de efectivo neto anual y el cambio en el patrimonio a lo largo del tiempo.

En otras palabras, es la mejor estimación del rendimiento de tu activo durante todo el tiempo que planees mantenerlo.

Este indicador te permitirá evaluar inversiones que pueden tener diferentes flujos de efectivo en el tiempo, incluyendo en el análisis su potencial de apreciación. Generalmente se calcula luego de estructurar un flujo de caja libre que incluye todos los ingresos, gastos y cambios en el valor del patrimonio en el tiempo. 

¿Qué es una Venta directa?

Es un término que se usa para describir a un propietario que está vendiendo su propiedad sin usar un agente inmobiliario. 

Usualmente son propietarios que consideran que la demanda de la propiedad es alta y cuentan con el conocimiento y el tiempo necesario para tratar con los potenciales compradores directamente, por lo que no ven la necesidad de pagar una comisión al agente de bienes raíces

Por otro lado, suelen ser propietarios que venden a precios por debajo del mercado y suelen tener poco espacio de ganancia y simplemente no pueden permitirse pagar una comisión de agente de bienes raíces.

¿Qué es el análisis comparativo de mercado?

Un análisis comparativo de mercado es un análisis que muestra un listado de inmuebles vendidos, precios referenciales, tiempo promedio de venta y stock en un área específica, durante un período de tiempo y en un área geográfica específica. 

Los vendedores generalmente hacen este análisis para determinar el precio de venta y el tiempo estimado que podría demorar en  venderse una propiedad, definiendo sobre ese análisis qué tan motivados están los compradores de inmuebles de las mismas características. 

¿Qué es Valor Razonable de Mercado?

El Valor Razonable de Mercado es el precio razonable por el que se vendería una propiedad en el mercado cuando, tanto el comprador como el vendedor están razonablemente informados, libres de presión para completar la transacción y se comportan bajo su mejor interés individual. 

Por lo tanto, el valor razonable de mercado debe reflejar una valoración precisa del valor de una propiedad en un momento específico.

¿Por qué es importante? Saber cuál es el valor justo de mercado de una propiedad nos ayuda como compradores a comprender si estamos pagando el precio correcto por una propiedad, y al vendedor a no perder dinero (y tiempo) a través de un mal precio. 

¿Qué es el Alquiler – Venta? 

El Alquiler Venta combina un contrato de arrendamiento inmobiliario con un contrato de compra de bienes raíces. 

Por ejemplo, en virtud de este acuerdo, un inquilino podría pagar $1,200 por mes, donde el propietario tratará $1,000 como ingresos normales de alquiler y $200 acreditados para el precio de compra del inmueble acordado en el acuerdo de compra.

Existen dos escenarios principales en los que como inversor de bienes raíces puedes considerar la posibilidad de realizar un alquiler – venta. 

En primer lugar, puedes utilizar un contrato de alquiler con opción a compra como una forma de comprar una propiedad a lo largo del tiempo. 

En segundo lugar, se puede utilizar como una estrategia de salida progresiva para un propietario que quiere vender, pero no de inmediato, asegurando un comprador desde mucho antes.

Hasta que el inquilino compre la propiedad, el inversionista se beneficia de tener un flujo de caja mensual superior al que sería el alquiler normal, capturando parte de la ganancia de la venta desde antes de ejecutarla.

¿Qué significa el Ingreso Bruto de Alquiler?

El ingreso bruto de alquiler es la cantidad de dinero recaudado en alquiler más cualquier ingreso adicional, como tarifas de estacionamiento o cualquier gasto pagado por el inquilino al propietario que no se requiera como parte del contrato de arrendamiento. 

Los depósitos de garantía pagados por el inquilino no se consideran ingresos. En cambio, se tratan como un pasivo a corto plazo en el balance general de la propiedad porque el depósito finalmente se devolverá al inquilino.

Este término es utilizado por inversionistas inmobiliarios para pronosticar la cantidad total de ingresos que podría generar un inmueble para alquiler. 

¿Qué es una propiedad en remate en bienes raíces?

Una propiedad en remate es una propiedad del banco o de un prestamista, la cual ya ha sido ejecutada, pero que no se ha vendido en una subasta. 

Muchos bancos tienen inmuebles en remate cuyo trabajo consiste en sacar la propiedad del balance del banco vendiendo a través de un agente de bienes raíces que se especializa en este tipo de listados a través de plataformas en línea.

Pero ¿Por qué es importante? Una propiedad en remate puede brindarte como inversionistas una buena oportunidad para comprar una casa por debajo del valor de mercado. 

¿Qué son los bienes raíces comerciales o CRE?

Los bienes raíces comerciales o CRE (Commercial Real Estate por sus siglas en inglés) son propiedades como terrenos, naves industriales, minoristas, oficinas, almacenes, usos especiales y edificios de apartamentos multifamiliares grandes de uso específico.

En el otro lado están los bienes raíces residenciales, que incluyen propiedades como departamentos, casas, condominios y propiedades multifamiliares más pequeñas de dos a cuatro unidades.

Tanto la propiedad comercial como la residencial pueden generar flujos de efectivo y una posible apreciación del valor de mercado para los inversionistas. 

Sin embargo, a diferencia de los departamentos, las propiedades comerciales son más complicadas de poseer y administrar, más costosas de financiar y, a veces, más difíciles de vender. 

Por ejemplo, un inversionista que vende una casa tiene múltiples estrategias de salida disponibles, vendiendo la propiedad a otro inversionista, al inquilino o a una nueva persona que quiera vivir allí. 

Pues bien hemos llegado al final de esta nota, como ya sabes esta es sólo una lista que continuaremos expandiendo. 

Si quieres conocer más sobre términos de inversión en bienes raíces, asegúrate de ponerte en contacto con nosotros.

En Proper contamos con un amplio equipo de profesionales dispuestos a atender tus dudas sobre inversiones inmobiliarias sin ningún tipo de costo.